INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL Международный агрокультурный журнал 2588-0209 103818 10.55186/25880209_2025_9_4_12 1.6.15. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель (экономические науки) 1.6.15. Land management, cadastre and land monitoring (economic sciences) 1.6.15. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель (экономические науки) THE CURRENT STATE OF ASSESSMENT ZONING OF TERRITORIES ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF KRASNODAR СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА КРАСНОДАР Зайцева Янина Викторовна Zaitseva Yanina Viktorovna Савченко Юрий Михайлович Savchenko Yuri Mikhailovich «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина» Россия "Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilin" Russian Federation «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина» Россия "Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilin" Russian Federation 02 09 2025 02 09 2025 8 4 1159 1177 02 09 2025 https://ecience.ru/en/nauka/article/103818/view

Статья посвящена комплексному исследованию оценочного зонирования территории как фундаментального метода пространственной дифференциации стоимости недвижимости. Раскрывается сущность оценочного зонирования как междисциплинарной категории на стыке кадастра, экономики, географии и земельного права, подчеркивая его ключевую роль в системе массовой кадастровой оценки для целей налогообложения, управления земельными ресурсами и территориального планирования. На основе российских нормативных документов детально проанализирована методология оценочного зонирования, включающая цепочку последовательных этапов. Особое внимание уделено факторам, детерминирующим стоимость, и критической роли ГИС-технологий в обеспечении качества и наглядности процесса. Практическая значимость оценочного зонирования подтверждена оригинальным исследованием по ценовому районированию земельных участков под ИЖС в г. Краснодар. Используя данные платформы Avito, основываясь на принципах массовой оценки, авторы выделено 9 статистически значимых ценовых зон, выявив существенную пространственную неоднородность рынка. В результате проведенного исследования обоснована фундаментальная значимость постоянно совершенствуемого, научно-обоснованного оценочного зонирования для обеспечения справедливого налогообложения, рационального землепользования, поддержания инвестиционной привлекательности территорий и баланса государственных и частных интересов.

The article is devoted to a comprehensive study of appraisal zoning of the territory as a fundamental method of spatial differentiation of real estate value. The essence of appraisal zoning as an interdisciplinary category at the junction of cadastre, economics, geography and land law is revealed, emphasizing its key role in the system of mass cadastral valuation for the purposes of taxation, land management and territorial planning. Based on Russian regulatory documents, the methodology of appraisal zoning, including a chain of successive stages, is analyzed in detail. Particular attention is paid to the factors determining the cost and the critical role of GIS technologies in ensuring the quality and visibility of the process. The practical significance of appraisal zoning is confirmed by an original study on price zoning of land plots for individual housing construction in Krasnodar. Using the Avito platform data, based on the principles of mass appraisal, the authors identified 9 statistically significant price zones, revealing significant spatial heterogeneity of the market. The conducted research substantiates the fundamental importance of constantly improving, scientifically based assessment zoning to ensure fair taxation, rational land use, maintaining the investment attractiveness of territories and the balance of public and private interests.

 оценочное зонирования недвижимость кадастровая стоимость массовая оценка ценовые зоны налогообложение факторы стоимости территориальное планирование. appraisal zoning real estate cadastral value mass appraisal price zones taxation cost factors territorial planning.

Варилжанов, В. Е. Определение рыночной стоимости земельного участка (на примере мо город Краснодар) / В. Е. Варилжанов, Я. В. Зайцева // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам VI Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 25 апреля 2024 года. – С. 47-53. Varilzhanov, V. E. Opredelenie rynochnoy stoimosti zemel'nogo uchastka (na primere mo gorod Krasnodar) / V. E. Varilzhanov, Ya. V. Zayceva // Sovremennye problemy i perspektivy razvitiya zemel'no-imuschestvennyh otnosheniy: Sbornik statey po materialam VI Vserossiyskoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 25 aprelya 2024 goda. – S. 47-53. Зайцева, Я. В. Оценочная деятельность в Российской Федерации / Я. В. Зайцева, А. С. Ерж // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам VI Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 25 апреля 2024 года. – С. 89-92. Zayceva, Ya. V. Ocenochnaya deyatel'nost' v Rossiyskoy Federacii / Ya. V. Zayceva, A. S. Erzh // Sovremennye problemy i perspektivy razvitiya zemel'no-imuschestvennyh otnosheniy: Sbornik statey po materialam VI Vserossiyskoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 25 aprelya 2024 goda. – S. 89-92. Зайцева, Я. В. Оценочное зонирование на примере территории Республики Адыгея / Я. В. Зайцева, И. В. Старчикова // Международный журнал прикладных наук и технологий Integral. – 2022. – № 5. Zayceva, Ya. V. Ocenochnoe zonirovanie na primere territorii Respubliki Adygeya / Ya. V. Zayceva, I. V. Starchikova // Mezhdunarodnyy zhurnal prikladnyh nauk i tehnologiy Integral. – 2022. – № 5. Зайцева, Я. В. Порядок сбора информации для целей определения кадастровой стоимости земельного участка / Я. В. Зайцева, Е. А. Карамышева // Региональные проблемы преобразования экономики. – 2023. – № 2(148). – С. 139-147. Zayceva, Ya. V. Poryadok sbora informacii dlya celey opredeleniya kadastrovoy stoimosti zemel'nogo uchastka / Ya. V. Zayceva, E. A. Karamysheva // Regional'nye problemy preobrazovaniya ekonomiki. – 2023. – № 2(148). – S. 139-147. Кащеева, К. В. Оценочное зонирование мо Г. Тихорецк / К. В. Кащеева, Я. В. Зайцева // Экономика и политика в эпоху структурных институциональных изменений: Материалы VI Международной научно-практической конференции, Краснодар, 17 ноября 2022 года. – С. 334-339. Kascheeva, K. V. Ocenochnoe zonirovanie mo G. Tihoreck / K. V. Kascheeva, Ya. V. Zayceva // Ekonomika i politika v epohu strukturnyh institucional'nyh izmeneniy: Materialy VI Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 17 noyabrya 2022 goda. – S. 334-339. Подрядчикова Е. Д., Корреляционно-регрессионный анализ кадастровой стоимости объектов недвижимости и ценообразующих факторов (на примере города Тюмени, предназначенных для индивидуальной жилой застройки) / Е. Д. Подрядчикова, Л. Н. Гилева, А. В. Дубровский // Вестник СГУГиТ. – 2020. – DOI 10.33764/2411-1759-2020-25-1-274-289. Podryadchikova E. D., Korrelyacionno-regressionnyy analiz kadastrovoy stoimosti ob'ektov nedvizhimosti i cenoobrazuyuschih faktorov (na primere goroda Tyumeni, prednaznachennyh dlya individual'noy zhiloy zastroyki) / E. D. Podryadchikova, L. N. Gileva, A. V. Dubrovskiy // Vestnik SGUGiT. – 2020. – DOI 10.33764/2411-1759-2020-25-1-274-289. Савченко, Ю. М. Значение ЕГРН и его влияние на сохранение земель сельскохозяйственного назначения / Ю. М. Савченко, Я. В. Зайцева // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. – 2025. – № 207. – С. 427-433. – DOI 10.21515/1990-4665-207-035. Savchenko, Yu. M. Znachenie EGRN i ego vliyanie na sohranenie zemel' sel'skohozyaystvennogo naznacheniya / Yu. M. Savchenko, Ya. V. Zayceva // Politematicheskiy setevoy elektronnyy nauchnyy zhurnal Kubanskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta. – 2025. – № 207. – S. 427-433. – DOI 10.21515/1990-4665-207-035. Савченко, Ю. М. Виды и особенности сложившихся систем кадастра в землеустройстве зарубежных стран / Ю. М. Савченко, В. Н. Опарин // Epomen. Global. – 2024. – № 54. – С. 53-59. Savchenko, Yu. M. Vidy i osobennosti slozhivshihsya sistem kadastra v zemleustroystve zarubezhnyh stran / Yu. M. Savchenko, V. N. Oparin // Epomen. Global. – 2024. – № 54. – S. 53-59. Шевкетова, И. Е. Оцечновое зонирование территории мо Г. Тимашевск / И. Е. Шевкетова, Я. В. Зайцева // Экономика и политика в эпоху структурных институциональных изменений: Материалы VI Международной научно-практической конференции, Краснодар, 17 ноября 2022 года. – С. 754-759. Shevketova, I. E. Ocechnovoe zonirovanie territorii mo G. Timashevsk / I. E. Shevketova, Ya. V. Zayceva // Ekonomika i politika v epohu strukturnyh institucional'nyh izmeneniy: Materialy VI Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 17 noyabrya 2022 goda. – S. 754-759. Шеуджен, З. Р. Полнота и достоверность сведений ЕГРН / З. Р. Шеуджен, Ю. М. Савченко // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам VI Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 25 апреля 2024 года. – С. 286-290. Sheudzhen, Z. R. Polnota i dostovernost' svedeniy EGRN / Z. R. Sheudzhen, Yu. M. Savchenko // Sovremennye problemy i perspektivy razvitiya zemel'no-imuschestvennyh otnosheniy: Sbornik statey po materialam VI Vserossiyskoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 25 aprelya 2024 goda. – S. 286-290. Radchevskiy, N. Land allocation problem in establishing boundaries of population centers / N. Radchevskiy, Ya. Zaitseva, E. Tsoraeva // E3S Web of Conferences: International Scientific Conference “Fundamental and Applied Scientific Research in the Development of Agriculture in the Far East” (AFE-2022), Tashkent, Uzbekistan, 25–28 января 2023 года. Vol. 371. – P. 03061. – DOI 10.1051/e3sconf/202337103061. Radchevskiy, N. Land allocation problem in establishing boundaries of population centers / N. Radchevskiy, Ya. Zaitseva, E. Tsoraeva // E3S Web of Conferences: International Scientific Conference “Fundamental and Applied Scientific Research in the Development of Agriculture in the Far East” (AFE-2022), Tashkent, Uzbekistan, 25–28 yanvarya 2023 goda. Vol. 371. – P. 03061. – DOI 10.1051/e3sconf/202337103061.