MOSCOW ECONOMIC JOURNAL

Московский экономический журнал

2413-046X

103854

10.55186/2413046X_2025_10_8_203

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Land Management, Cadaster, and Land Monitoring

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

THE CURRENT STATE OF ASSESSMENT ZONING OF TERRITORIES: RUSSIAN AND FOREIGN EXPERIENCE

Современное состояние оценочного зонирования территорий: российский и зарубежный опыт

Зайцева

Янина Викторовна

Zaitseva

Yanina Viktorovna

Савченко

Юрий Михайлович

Savchenko

Yuri Mikhailovich

«Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина» Россия "Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilin" Russian Federation

14 09 2025

10 8 209 224 03 09 2025

https://ecience.ru/en/nauka/article/103854/view

В статье рассматривается ключевая роль оценочного зонирования в системе проведения государственной кадастровой оценки и налогообложения недвижимости. Последовательно раскрыта методология формирования однородных оценочных зон как основы массовой кадастровой оценки недвижимости. Обоснование состоит в том, что оценочное зонирование является методологически значимым инструментом для повышения точности, объективности и экономического подтверждения расчетов кадастровой стоимости. Изложены основные принципы зонирования, а также описан алгоритм формирования зон. Рассмотрено функционирование системы оценки России, приведен сравнительный анализ практик зонирования в ведущих зарубежных странах: США, Германии и Канаде. Статья показывает, что, несмотря на различия, все подходы используют ГИС и статистические методы для обеспечения справедливой налоговой базы, и раскрывает плюсы и минусы каждой системы, предлагая возможные направления совершенствования отечественной практики в свете международного опыта.

The article considers the key role of appraisal zoning in the system of state cadastral valuation and taxation of real estate. The methodology of forming homogeneous appraisal zones as a basis for mass cadastral valuation of real estate is consistently disclosed. The rationale is that appraisal zoning is a methodologically significant tool for increasing the accuracy, objectivity and economic confirmation of cadastral value calculations. The main principles of zoning are set out, and the algorithm for forming zones is described. The functioning of the Russian appraisal system is considered, a comparative analysis of zoning practices in leading foreign countries is given: the USA, Germany and Canada. The article shows that, despite the differences, all approaches use GIS and statistical methods to ensure a fair tax base, and reveals the pros and cons of each system, suggesting possible areas for improving domestic practice in the light of international experience.

оценочное зонирование кадастровая оценка массовая оценка кадастровая стоимость рыночная стоимость пространственная дифференциация законодательное регулирование международный опыт

appraisal zoning cadastral appraisal mass appraisal cadastral value market value spatial differentiation legislative regulation international experience

Варилжанов, В. Е. Определение рыночной стоимости земельного участка (на примере мо город Краснодар) / В. Е. Варилжанов, Я. В. Зайцева // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам VI Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 25 апреля 2024 года. – С. 47-53.

Varilzhanov, V. E. Opredelenie rynochnoy stoimosti zemel'nogo uchastka (na primere mo gorod Krasnodar) / V. E. Varilzhanov, Ya. V. Zayceva // Sovremennye problemy i perspektivy razvitiya zemel'no-imuschestvennyh otnosheniy: Sbornik statey po materialam VI Vserossiyskoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 25 aprelya 2024 goda. – S. 47-53.

Варламов, А. А. Зонирование территорий в зарубежных странах / А. А. Варламов, Д. В. Антропов, Ю. С. Синица // Московский экономический журнал. – 2018. – № 4. – С. 62.

Varlamov, A. A. Zonirovanie territoriy v zarubezhnyh stranah / A. A. Varlamov, D. V. Antropov, Yu. S. Sinica // Moskovskiy ekonomicheskiy zhurnal. – 2018. – № 4. – S. 62.

Жукова, О. Д. Оценочное зонирование территории для целей оценки / О. Д. Жукова, И. В. Акифьев // Modern Science. – 2019. – № 4-2. – С. 54-58.

Zhukova, O. D. Ocenochnoe zonirovanie territorii dlya celey ocenki / O. D. Zhukova, I. V. Akif'ev // Modern Science. – 2019. – № 4-2. – S. 54-58.

Зайцева, Я. В. Оценочное зонирование на примере территории Республики Адыгея / Я. В. Зайцева, И. В. Старчикова // Международный журнал прикладных наук и технологий Integral. – 2022. – № 5.

Zayceva, Ya. V. Ocenochnoe zonirovanie na primere territorii Respubliki Adygeya / Ya. V. Zayceva, I. V. Starchikova // Mezhdunarodnyy zhurnal prikladnyh nauk i tehnologiy Integral. – 2022. – № 5.

Зайцева, Я. В. Анализ реализации документов территориального планирования МО горячий ключ / Я. В. Зайцева, О. А. Барвинко // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам IV Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 22 апреля 2022 года. – С. 109-114.

Zayceva, Ya. V. Analiz realizacii dokumentov territorial'nogo planirovaniya MO goryachiy klyuch / Ya. V. Zayceva, O. A. Barvinko // Sovremennye problemy i perspektivy razvitiya zemel'no-imuschestvennyh otnosheniy: Sbornik statey po materialam IV Vserossiyskoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 22 aprelya 2022 goda. – S. 109-114.

Зайцева, Я. В. Порядок сбора информации для целей определения кадастровой стоимости земельного участка / Я. В. Зайцева, Е. А. Карамышева // Региональные проблемы преобразования экономики. – 2023. – № 2(148). – С. 139-147.

Zayceva, Ya. V. Poryadok sbora informacii dlya celey opredeleniya kadastrovoy stoimosti zemel'nogo uchastka / Ya. V. Zayceva, E. A. Karamysheva // Regional'nye problemy preobrazovaniya ekonomiki. – 2023. – № 2(148). – S. 139-147.

Иванова, А. И. Современное состояние оценочного зонирования территорий в Российской Федерации / А. И. Иванова, О. Ю. Лепихина, А. В. Чернов // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2022. – Т. 7, № 1. – С. 53-56.

Ivanova, A. I. Sovremennoe sostoyanie ocenochnogo zonirovaniya territoriy v Rossiyskoy Federacii / A. I. Ivanova, O. Yu. Lepihina, A. V. Chernov // Interekspo Geo-Sibir'. – 2022. – T. 7, № 1. – S. 53-56.

Кащеева, К. В. Оценочное зонирование мо Г. Тихорецк / К. В. Кащеева, Я. В. Зайцева // Экономика и политика в эпоху структурных институциональных изменений: Материалы VI Международной научно-практической конференции, Краснодар, 17 ноября 2022 года. – С. 334-339.

Kascheeva, K. V. Ocenochnoe zonirovanie mo G. Tihoreck / K. V. Kascheeva, Ya. V. Zayceva // Ekonomika i politika v epohu strukturnyh institucional'nyh izmeneniy: Materialy VI Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 17 noyabrya 2022 goda. – S. 334-339.

Матвеева, А. А. Оценочное зонирование по результатам государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов / А. А. Матвеева, Т. А. Юрина // Экономика и предпринимательство. – 2023. – № 6(155). – С. 473-477. – DOI 10.34925/EIP.2023.155.6.079.

Matveeva, A. A. Ocenochnoe zonirovanie po rezul'tatam gosudarstvennoy kadastrovoy ocenke zemel' naselennyh punktov / A. A. Matveeva, T. A. Yurina // Ekonomika i predprinimatel'stvo. – 2023. – № 6(155). – S. 473-477. – DOI 10.34925/EIP.2023.155.6.079.

10.

Мельников, Н. Н. Правовое регулирование зонирования территорий в зарубежных странах / Н. Н. Мельников, Е. А. Савельева // Российская юстиция. – 2012. – № 4. – С. 15-18.

Mel'nikov, N. N. Pravovoe regulirovanie zonirovaniya territoriy v zarubezhnyh stranah / N. N. Mel'nikov, E. A. Savel'eva // Rossiyskaya yusticiya. – 2012. – № 4. – S. 15-18.

11.

Савченко, Ю. М. Значение ЕГРН и его влияние на сохранение земель сельскохозяйственного назначения / Ю. М. Савченко, Я. В. Зайцева // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. – 2025. – № 207. – С. 427-433. – DOI 10.21515/1990-4665-207-035.

Savchenko, Yu. M. Znachenie EGRN i ego vliyanie na sohranenie zemel' sel'skohozyaystvennogo naznacheniya / Yu. M. Savchenko, Ya. V. Zayceva // Politematicheskiy setevoy elektronnyy nauchnyy zhurnal Kubanskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta. – 2025. – № 207. – S. 427-433. – DOI 10.21515/1990-4665-207-035.

12.

Савченко, Ю. М. Виды и особенности сложившихся систем кадастра в землеустройстве зарубежных стран / Ю. М. Савченко, В. Н. Опарин // Epomen. Global. – 2024. – № 54. – С. 53-59.

Savchenko, Yu. M. Vidy i osobennosti slozhivshihsya sistem kadastra v zemleustroystve zarubezhnyh stran / Yu. M. Savchenko, V. N. Oparin // Epomen. Global. – 2024. – № 54. – S. 53-59.

13.

Солодунов, А. А. Применение кластерного анализа для повышения эффективности управления землями лесного фонда / А. А. Солодунов, Ю. М. Савченко // Современные проблемы геологии, геофизики и геоэкологии Северного Кавказа: Материалы XIV Всероссийской научно-технической конференции с международным участием, Махачкала, 18–20 сентября 2024 года. – С. 519-522. – DOI 10.25744/1.2024.87.40.078.

Solodunov, A. A. Primenenie klasternogo analiza dlya povysheniya effektivnosti upravleniya zemlyami lesnogo fonda / A. A. Solodunov, Yu. M. Savchenko // Sovremennye problemy geologii, geofiziki i geoekologii Severnogo Kavkaza: Materialy XIV Vserossiyskoy nauchno-tehnicheskoy konferencii s mezhdunarodnym uchastiem, Mahachkala, 18–20 sentyabrya 2024 goda. – S. 519-522. – DOI 10.25744/1.2024.87.40.078.

14.

Тикунов, В. С. Кадастровая оценка недвижимости в России на основе методологии оценочного зонирования / В. С. Тикунов, О. Е. Медведева, О. Ю. Черешня // Вестник Московского университета. Серия 5: География. – 2019. – № 5. – С. 13-20.

Tikunov, V. S. Kadastrovaya ocenka nedvizhimosti v Rossii na osnove metodologii ocenochnogo zonirovaniya / V. S. Tikunov, O. E. Medvedeva, O. Yu. Chereshnya // Vestnik Moskovskogo universiteta. Seriya 5: Geografiya. – 2019. – № 5. – S. 13-20.

15.

Шеуджен, З. Р. Полнота и достоверность сведений ЕГРН / З. Р. Шеуджен, Ю. М. Савченко // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам VI Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 25 апреля 2024 года. – С. 286-290.

Sheudzhen, Z. R. Polnota i dostovernost' svedeniy EGRN / Z. R. Sheudzhen, Yu. M. Savchenko // Sovremennye problemy i perspektivy razvitiya zemel'no-imuschestvennyh otnosheniy: Sbornik statey po materialam VI Vserossiyskoy nauchno-prakticheskoy konferencii, Krasnodar, 25 aprelya 2024 goda. – S. 286-290.

16.

Radchevskiy, N. Land allocation problem in establishing boundaries of population centers / N. Radchevskiy, Ya. Zaitseva, E. Tsoraeva // E3S Web of Conferences: International Scientific Conference “Fundamental and Applied Scientific Research in the Development of Agriculture in the Far East” (AFE-2022), Tashkent, Uzbekistan, 25–28 января 2023 года. Vol. 371. – Tashkent, Uzbekistan: EDP Sciences, 2023. – P. 03061. – DOI 10.1051/e3sconf/202337103061.

Radchevskiy, N. Land allocation problem in establishing boundaries of population centers / N. Radchevskiy, Ya. Zaitseva, E. Tsoraeva // E3S Web of Conferences: International Scientific Conference “Fundamental and Applied Scientific Research in the Development of Agriculture in the Far East” (AFE-2022), Tashkent, Uzbekistan, 25–28 yanvarya 2023 goda. Vol. 371. – Tashkent, Uzbekistan: EDP Sciences, 2023. – P. 03061. – DOI 10.1051/e3sconf/202337103061.

17.

Real Property Tax Assessment – Электронный ресурс – Дата обращения: 04.07.2025 – URL: Neighborhoodshttps://hub.arcgis.com/datasets/DCGIS::real-property-tax-assessment-neighborhoods/about

Real Property Tax Assessment – Elektronnyy resurs – Data obrascheniya: 04.07.2025 – URL: Neighborhoodshttps://hub.arcgis.com/datasets/DCGIS::real-property-tax-assessment-neighborhoods/about

18.

Tsoraeva, E. N. Reclamation of Disturbed Land in Russia: State of the Art / E. N. Tsoraeva, Y. V. Zaitseva // IOP Conference Series: Earth and Environmental Science, Virtual, Online, 10–12 января 2022 года. – Virtual, Online, 2022. – P. 022020. – DOI 10.1088/1755-1315/988/2/022020.

Tsoraeva, E. N. Reclamation of Disturbed Land in Russia: State of the Art / E. N. Tsoraeva, Y. V. Zaitseva // IOP Conference Series: Earth and Environmental Science, Virtual, Online, 10–12 yanvarya 2022 goda. – Virtual, Online, 2022. – P. 022020. – DOI 10.1088/1755-1315/988/2/022020.

19.

Zaitseva, Y. Determination of soil scores for the purpose of further calculating the cadastral value of agricultural land / Y. Zaitseva, N. Radchevsky // IOP Conference Series: Earth and Environmental Science, Ussurijsk, 20–21 июня 2021 года. – Ussurijsk, 2021. – P. 042077. – DOI 10.1088/1755-1315/937/4/042077.

Zaitseva, Y. Determination of soil scores for the purpose of further calculating the cadastral value of agricultural land / Y. Zaitseva, N. Radchevsky // IOP Conference Series: Earth and Environmental Science, Ussurijsk, 20–21 iyunya 2021 goda. – Ussurijsk, 2021. – P. 042077. – DOI 10.1088/1755-1315/937/4/042077.

20.

Zaitseva, Ya. Efficiency of using agricultural land in the context of natural and economic zones of the Krasnodar Kari in order to involve them into circulation / Ya. Zaitseva, N. Radchevsky // E3S Web of Conferences. – 2021. – Vol. 284. – P. 02001. – DOI 10.1051/e3sconf/202128402001.