MOSCOW ECONOMIC JOURNAL MOSCOW ECONOMIC JOURNAL Московский экономический журнал 2413-046X 110250 10.55186/2413046X_2025_10_12_287 gfymwv Региональная и отраслевая экономика Regional and branch economy Региональная и отраслевая экономика DEVELOPMENT OF SHOPPING CENTERS. CONCEPTUAL FRAMEWORK AND HISTORICAL GENETIC ANALYSIS Развитие торговых центров. Концептуальная база и историко-генетический анализ Шафикова Индира Галиахматовна Shafikova Indira Galiahmatovna Люлин Павел Борисович Liulin Pavel Borisovitch

доктор экономических наук;

doctor of economic sciences;

 Государственная академия промышленного менеджмента имени Н. П. Пастухова – филиал Федерального Государственного Автономного Образовательного Учреждения высшего образования «Национальный исследовательский Томский государственный университет» Ярославль Россия N.P. Pastukhov State Academy of Industrial Management - branch of the Federal State Autonomous Educational Institution of Higher Education “National Research Tomsk State University” Yaroslavl Russian Federation Государственная академия промышленного менеджмента имени Н. П. Пастухова – филиал Федерального Государственного Автономного Образовательного Учреждения высшего образования «Национальный исследовательский Томский государственный университет» Ярославль Россия N.P. Pastukhov State Academy of Industrial Management - branch of the Federal State Autonomous Educational Institution of Higher Education “National Research Tomsk State University” Yaroslavl Russian Federation 14 01 2026 14 01 2026 10 12 251 276 16 12 2025 https://ecience.ru/en/nauka/article/110250/view

Статья посвящена историко-генетическому анализу эволюции торговых центров как формата торговой недвижимости – от античных и средневековых организованных торговых пространств до современных многофункциональных ТРЦ. Показано, как на разных этапах развития менялись архитектурно-пространственные решения и экономические модели – от простой арендной и фискальной схемы к инвестиционно-платформенной, основанной на управлении трафиком, данными и клиентским опытом. Выявлены особенности догоняющего развития российских торговых центров и их роль в региональной экономике. Сформулированы направления дальнейших исследований, связанных с разработкой инструментария оценки эффективности форматов торговой недвижимости и уточнением понятийного аппарата.

The article is devoted to a historical-genetic analysis of the evolution of shopping centers as a format of retail real estate – from ancient and medieval organized trading spaces to modern multifunctional shopping and entertainment centers. It shows how architectural and spatial solutions and economic models have changed at different stages of development – from simple rental and fiscal schemes to an investment-platform model based on managing traffic, data and customer experience. The article identifies the specific features of the catching-up development of Russian shopping centers and their role in the regional economy. It also outlines directions for further research related to the development of tools for assessing the efficiency of retail real estate formats and to the refinement of the conceptual framework.

 торговый центр торговая недвижимость коммерческая недвижимость историко-генетический анализ торговая инфраструктура региональная экономика экономические модели девелопмент операции с недвижимостью коммерциализация shopping center retail real estate commercial real estate historical-genetic analysis retail infrastructure regional economy economic models development real estate operations commercialization

Асаул А.Н. Управление объектами коммерческой недвижимости /Асаул А.Н., Люлин П.Б. Asaul A.N. Upravlenie ob'ektami kommercheskoy nedvizhimosti /Asaul A.N., Lyulin P.B. Богатырев H. C. Эволюция теории рисков: инструментарий для оценки эффективности инноваций в коммерческой недвижимости / Богатырев H.C., Люлин П.Б. – Текст : непосредственный. // Управленческий учет. 2024. ЭВОЛЮЦИЯ ТЕОРИИ РИСКОВ. № 6. – С. 323-334. Bogatyrev H. C. Evolyuciya teorii riskov: instrumentariy dlya ocenki effektivnosti innovaciy v kommercheskoy nedvizhimosti / Bogatyrev H.C., Lyulin P.B. – Tekst : neposredstvennyy. // Upravlencheskiy uchet. 2024. EVOLYuCIYa TEORII RISKOV. № 6. – S. 323-334. Bloom, N. D. Merchant of illusion: James Rouse, American’s salesman of the businessman’s utopia : Urban life and urban landscape series. Merchant of illusion / N. D. Bloom – Columbus, Ohio: Ohio State University Press, 2004. – 223 с.– ISBN 978-0-8142-0953-0. – Текст : непосредственный. Bloom, N. D. Merchant of illusion: James Rouse, American’s salesman of the businessman’s utopia : Urban life and urban landscape series. Merchant of illusion / N. D. Bloom – Columbus, Ohio: Ohio State University Press, 2004. – 223 s.– ISBN 978-0-8142-0953-0. – Tekst : neposredstvennyy. Holleran, C. Shopping in Ancient Rome: The Retail Trade in the Late Republic and the Principate. Shopping in Ancient Rome / C. Holleran Google-Books-ID: oO7NwmbyxwAC OUP Oxford, 2012. – 321 p.– ISBN 978-0-19-969821-9. – Text : direct. Holleran, C. Shopping in Ancient Rome: The Retail Trade in the Late Republic and the Principate. Shopping in Ancient Rome / C. Holleran Google-Books-ID: oO7NwmbyxwAC OUP Oxford, 2012. – 321 p.– ISBN 978-0-19-969821-9. – Text : direct. Moav, O. Technological Progress and Regress in Pre-Industrial Times / O. Moav, S.S. Aiyar, C.-J. Dalgaard – Text : direct. 2006. Moav, O. Technological Progress and Regress in Pre-Industrial Times / O. Moav, S.S. Aiyar, C.-J. Dalgaard – Text : direct. 2006. Sakoulas, T. Agora of Athens History.Agora of Athens History – Ancient Greece / T. Sakoulas. – 2025. Sakoulas, T. Agora of Athens History.Agora of Athens History – Ancient Greece / T. Sakoulas. – 2025. Strahan, D. Westminster Arcade, Providence, RI / D. Strahan. – 2016. Strahan, D. Westminster Arcade, Providence, RI / D. Strahan. – 2016. The Historic Providence Arcade: America’s First Enclosed Shopping Mall.The Historic Providence Arcade. The Historic Providence Arcade: America’s First Enclosed Shopping Mall.The Historic Providence Arcade. Колчанов А. А. Классификация объектов коммерческой недвижимости с торговой функцией /Колчанов А.А., Люлин П.Б. – Текст : непосредственный. // Московский экономический журнал. Т. 10. № 3. Kolchanov A. A. Klassifikaciya ob'ektov kommercheskoy nedvizhimosti s torgovoy funkciey /Kolchanov A.A., Lyulin P.B. – Tekst : neposredstvennyy. // Moskovskiy ekonomicheskiy zhurnal. T. 10. № 3. Люлин П.Б. Операционное управление современным торговым центром : Бизнес. Как это работает в России / Люлин П.Б. Эксмо, 2025. – 304 с.– ISBN 978-5-04-225056-9. – Текст : непосредственный. Lyulin P.B. Operacionnoe upravlenie sovremennym torgovym centrom : Biznes. Kak eto rabotaet v Rossii / Lyulin P.B. Eksmo, 2025. – 304 s.– ISBN 978-5-04-225056-9. – Tekst : neposredstvennyy. Люлин П.Б. Эволюция торговых центров и перспективы развития / Люлин П.Б. – Текст : непосредственный. // Московский экономический журнал. 2024. Т. 9. № 2. – С. 183-200. Lyulin P.B. Evolyuciya torgovyh centrov i perspektivy razvitiya / Lyulin P.B. – Tekst : neposredstvennyy. // Moskovskiy ekonomicheskiy zhurnal. 2024. T. 9. № 2. – S. 183-200. Орлов Д. Н. Основные этапы жизненного цикла объектов недвижимости / Орлов Д.Н – Текст : непосредственный. // Научный аспект. 2024. Т. 8. Orlov D. N. Osnovnye etapy zhiznennogo cikla ob'ektov nedvizhimosti / Orlov D.N – Tekst : neposredstvennyy. // Nauchnyy aspekt. 2024. T. 8. Davis, D. A history of shopping / D. Davis Routledge, 2013. Davis, D. A history of shopping / D. Davis Routledge, 2013. Lindenlauf, A. Agora in the Greek World / A. Lindenlauf // Encyclopedia of Global Archaeology / ред. C. Smith. – New York, NY: Springer New York, 2014. – С. 69-78. Lindenlauf, A. Agora in the Greek World / A. Lindenlauf // Encyclopedia of Global Archaeology / red. C. Smith. – New York, NY: Springer New York, 2014. – S. 69-78. Piergiovanni, V. The itinerant merchant and the fugitive merchant in the Middle Ages / V. Piergiovanni – Текст : непосредственный. 2012. Piergiovanni, V. The itinerant merchant and the fugitive merchant in the Middle Ages / V. Piergiovanni – Tekst : neposredstvennyy. 2012. Sedlmaier, A. From Department Store to Shopping Mall: New Research in the Transnational History of Large-scale Retail / A. Sedlmaier – Текст : непосредственный. // Jahrbuch für Wirtschaftsgeschichte / Economic History Yearbook. 2005. Т. 46. From Department Store to Shopping Mall. № 2. Sedlmaier, A. From Department Store to Shopping Mall: New Research in the Transnational History of Large-scale Retail / A. Sedlmaier – Tekst : neposredstvennyy. // Jahrbuch für Wirtschaftsgeschichte / Economic History Yearbook. 2005. T. 46. From Department Store to Shopping Mall. № 2. Stukalova, I. B. Trade centers in the Russian Federation: the essence, development dynamics, assessment of effectiveness / I.B. Stukalova, O.S. Tokmacheva – Текст : непосредственный. // Russian Journal of Entrepreneurship. 2015. Т. 16. Trade centers in the Russian Federation. № 11. – С. 1637. Stukalova, I. B. Trade centers in the Russian Federation: the essence, development dynamics, assessment of effectiveness / I.B. Stukalova, O.S. Tokmacheva – Tekst : neposredstvennyy. // Russian Journal of Entrepreneurship. 2015. T. 16. Trade centers in the Russian Federation. № 11. – S. 1637. Witcher, R. Roman roads: phenomenological perspectives on roads in the landscape / R. Witcher – Текст : непосредственный. // Theoretical Roman Archaeology Journal. 1998. Roman roads. № 1997. Witcher, R. Roman roads: phenomenological perspectives on roads in the landscape / R. Witcher – Tekst : neposredstvennyy. // Theoretical Roman Archaeology Journal. 1998. Roman roads. № 1997. The Mythological Paintings in the Macellum at Pompeii | Classical Antiquity | University of California Press. – URL: https://online.ucpress.edu/ca/article-abstract/13/2/149/25528/The-Mythological-Paintings-in-the-Macellum-at (дата обращения: 17.07.2025) – Текст: электронный. The Mythological Paintings in the Macellum at Pompeii | Classical Antiquity | University of California Press. – URL: https://online.ucpress.edu/ca/article-abstract/13/2/149/25528/The-Mythological-Paintings-in-the-Macellum-at (data obrascheniya: 17.07.2025) – Tekst: elektronnyy.