MOSCOW ECONOMIC JOURNAL MOSCOW ECONOMIC JOURNAL Московский экономический журнал 2413-046X 113859 10.55186/2413046X_2026_11_1_8 bhnaik Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Land Management, Cadaster, and Land Monitoring Землеустройство, кадастр и мониторинг земель POSSIBILITIES OF USING 3D-IDENTIFICATION TECHNOLOGIES FOR REAL ESTATE OBJECTS IN AUTOMATED SYSTEMS FOR DETECTING UNAUTHORIZED CONSTRUCTION Возможности использования технологий 3D-идентификации объектов недвижимости в автоматизированных системах для обнаружения самовольного строительства https://orcid.org/0000-0002-2748-9622 Гура Дмитрий Андреевич Gura Dmitriy Andreevich gda-kuban@mail.ru

кандидат технических наук;

candidate of technical sciences;

 Тихонов Тимофей Андреевич Tihonov Timofey Andreevich Зеленская Кристина Витальевна Zelenskaya Kristina Vital'evna zelenskayaa-072512@mail.ru Степаненко Ксения Олеговна Stepanenko Kseniya Olegovna Шаркова Елена Александровна Sharkova Elena Aleksandrovna Кубанский государственный технологический университет Kuban State University of Technology Кубанский государственный аграрный университет Краснодар Россия Kuban State Agrarian University Krasnodar Russian Federation Кубанский государственный технологический университет Краснодар Россия Kuban State Technological University Krasnodar Russian Federation Кубанский государственный технологический университет Краснодар Россия Kuban State Technological University Krasnodar Russian Federation Кубанский государственный технологический университет Краснодар Россия Kuban State Technological University Krasnodar Russian Federation 26 01 2026 26 01 2026 11 1 116 139 30 11 2025 26 01 2026 https://doi.org/10.55186/2413046X_2026_11_1_8

Актуальность исследования обусловлена необходимостью повышения эффективности государственного земельного контрольного (надзора), направленного на оперативное выявление самовольно построенных объектов недвижимости. Традиционные методы мониторинга, основанные на 2D-данных и выборочных проверках, не обеспечивают необходимой оперативности, полноты и объективности. Целью работы является разработка научно-методических основ и оценка эффективности применения технологий 3D-идентификации объектов недвижимости в составе автоматизированных систем мониторинга для обнаружения самовольного строительства. Методы исследования включают сравнительный анализ современных измерительных технологий (лазерное сканирование, аэросъемка с беспилотного воздушного судна, мобильные картографические системы, космическая съемка), методы пространственного анализа и 3D-моделирования, а также технологии машинного обучения для автоматического сопоставления эталонных и реальных 3D-моделей территорий. Результаты исследования демонстрируют, что комплексное использование данных воздушного лазерного сканирования и съемки с БВС позволяет создавать высокоточные цифровые двойники местности с точностью распознавания зданий и сооружений, достаточной для юридически значимых выводов. Рассмотрена концепция автоматизированной системы, в которой процедура 3D-идентификации заключается в сравнении базовой 3D-модели кадастрового квартала с актуализированной, с последующей автоматической индикацией объектов-нарушителей по пространственно-геометрическим признакам. Научная новизна заключается в систематизации требований к исходным геопространственным данным для 3D-идентификации, формализации признаков самовольной постройки в трехмерном пространстве и алгоритмизации процесса их автоматического детектирования. Практическая значимость исследования подтверждается тем, что внедрение предлагаемой методики на основе технологий 3D-идентификации позволит перейти от реактивного к проактивному мониторингу, существенно сократить трудозатраты и сроки выявления несанкционированных объектов, минимизировать субъективный фактор и сформировать надежную доказательную базу для административных и судебных процедур. Направления дальнейших исследований связаны с интеграцией предложенной автоматизированной системы мониторинга с ЕГРН и региональными геопорталами в режиме, близком к реальному времени.

The relevance of the study is due to the urgent need to increase the effectiveness of state land and construction supervision aimed at detecting and suppressing unauthorized construction. Traditional monitoring methods based on 2D data and spot checks do not provide the necessary efficiency, completeness and objectivity. The aim of the work is to develop scientific and methodological foundations and evaluate the effectiveness of the use of 3D identification technologies for real estate objects as part of automated monitoring systems for the detection of unauthorized construction. The research methods include a comparative analysis of modern measurement technologies (laser scanning, UAV photogrammetry, mobile cartographic systems, satellite imagery), spatial analysis and 3D modeling methods, as well as machine learning technologies for automatic comparison of reference and current 3D models of territories. The results of the study demonstrate that the integrated use of aerial laser scanning and drone imagery data makes it possible to create high-precision digital terrain doubles (digital models of terrain, terrain and objects) with the accuracy of identifying buildings and structures sufficient for legally significant conclusions. The concept of an automated system has been developed in which the 3D identification procedure consists of comparing the basic 3D model of a cadastral quarter with an updated one, followed by automatic indication of intruder objects based on spatial and geometric features. The scientific novelty lies in the systematization of the requirements for the initial geospatial data for 3D identification, the formalization of signs of unauthorized construction in three-dimensional space and the algorithmization of the process of their automatic detection. The practical significance of the study is confirmed by the fact that the introduction of the proposed methodology based on 3D identification technologies will make it possible to switch from reactive to proactive monitoring, significantly reduce labor costs and time to identify unauthorized objects, minimize the subjective factor and form a reliable evidence base for administrative and judicial procedures. The directions of further research are related to the integration of the proposed system with the EGRN and regional geoportals in a mode close to real time.

 самовольное строительство 3D-идентификация автоматизированный мониторинг цифровая модель местности геопространственные данные кадастр недвижимости земельный надзор unauthorized construction 3D identification automated monitoring digital terrain model geospatial data real estate cadaster land supervision Исследование проведено при финансовой поддержке Кубанского научного фонда в рамках проектах № ЛАБ-24.1/2

Акопова А. Н., Осенняя А. В., Андрющенко А. Е. Проблемы выявления объектов самовольного строительства на территории городов и пути их решения // Наука. Техника. Технологии (Политехнический вестник) — 2025. — № 1. — с. 19-21. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=81616432 (дата обращения: 04.01.2026). Akopova A. N., Osennyaya A. V., Andryuschenko A. E. Problemy vyyavleniya ob'ektov samovol'nogo stroitel'stva na territorii gorodov i puti ih resheniya // Nauka. Tehnika. Tehnologii (Politehnicheskiy vestnik) — 2025. — № 1. — s. 19-21. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=81616432 (data obrascheniya: 04.01.2026). Горобцов С. Р. Применение 3D технологий для корректного учета объектов недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. —2015 г. — с. 1-7. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-3d-tehnologiy-dlya-korrektnogo-ucheta-obektov-nedvizhimosti?.ysclid=mk2lfoceqc310815130 (дата обращения: 02.01.2026). Gorobcov S. R. Primenenie 3D tehnologiy dlya korrektnogo ucheta ob'ektov nedvizhimosti // Interekspo Geo-Sibir'. —2015 g. — s. 1-7. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-3d-tehnologiy-dlya-korrektnogo-ucheta-obektov-nedvizhimosti?.ysclid=mk2lfoceqc310815130 (data obrascheniya: 02.01.2026). Гура Д. А. Анализ эффективности современных измерительных технологий для трехмерной идентификации объектов недвижимости // Вестник СГУГиТ. – 2025. – Т. 30, № 3. – С. 132–142. – DOI: https://doi.org/ 10.33764/2411-1759-2025-30-3-132-142 (дата обращения: 02.01.2026). Gura D. A. Analiz effektivnosti sovremennyh izmeritel'nyh tehnologiy dlya trehmernoy identifikacii ob'ektov nedvizhimosti // Vestnik SGUGiT. – 2025. – T. 30, № 3. – S. 132–142. – DOI: https://doi.org/ 10.33764/2411-1759-2025-30-3-132-142 (data obrascheniya: 02.01.2026). Гура Д. А., Дьяченко Р. А., Емтыль С. М., Щарифуллин С. Р., Саввиди К. Л. Системный анализ методов трёхмерной идентификации объектов для актуализации информационного обеспечения ГИС // Научные труды КубГТУ. — 2025. — № 4. — с. 52-65. URL: https://ntk.kubstu.ru/data/mc/0114/5044.pdf (дата обращения: 03.01.2026). Gura D. A., D'yachenko R. A., Emtyl' S. M., Scharifullin S. R., Savvidi K. L. Sistemnyy analiz metodov trehmernoy identifikacii ob'ektov dlya aktualizacii informacionnogo obespecheniya GIS // Nauchnye trudy KubGTU. — 2025. — № 4. — s. 52-65. URL: https://ntk.kubstu.ru/data/mc/0114/5044.pdf (data obrascheniya: 03.01.2026). Данилов В. А., Федоров А. В., Безвершенко Л. С. Сравнение методов фотограмметрии и лазерного сканирования для создания трехмерных моделей объектов и территорий археологических ГИС (на примере археологического раскопа Увекского городища) // Изв. Сарат, ун-та. Нов. сер. Сер. Науки о Земле. 2019. Т. 19, вып. 2. C. 72-78. DOI: https://doi.org/10.18500/1819-7663-2019-19-2-72-78 (дата обращения: 04.01.2026). Danilov V. A., Fedorov A. V., Bezvershenko L. S. Sravnenie metodov fotogrammetrii i lazernogo skanirovaniya dlya sozdaniya trehmernyh modeley ob'ektov i territoriy arheologicheskih GIS (na primere arheologicheskogo raskopa Uvekskogo gorodischa) // Izv. Sarat, un-ta. Nov. ser. Ser. Nauki o Zemle. 2019. T. 19, vyp. 2. C. 72-78. DOI: https://doi.org/10.18500/1819-7663-2019-19-2-72-78 (data obrascheniya: 04.01.2026). Завьялов А.Ю., Максимова С.В., Мельцова Е.С., Лоренс П.З. Информационно-аналитическая система для комплексного градостроительного анализа // Architecture and Modern Information Technologies. — 2015. — с. 1-12. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/informatsionno-analiticheskaya-sistema-dlya-kompleksnogo-gradostroitelnogo-analiza (дата обращения: 04.01.2026). Zav'yalov A.Yu., Maksimova S.V., Mel'cova E.S., Lorens P.Z. Informacionno-analiticheskaya sistema dlya kompleksnogo gradostroitel'nogo analiza // Architecture and Modern Information Technologies. — 2015. — s. 1-12. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/informatsionno-analiticheskaya-sistema-dlya-kompleksnogo-gradostroitelnogo-analiza (data obrascheniya: 04.01.2026). Иванова А. И., Чернов А. В. Особенности формирования 3-D моделей недвижимости для дальнейшего учета в ЕГРН // Интерэкспо Гео-Сибирь. — 2021. — с. 206-217. URL: https://geosib.sgugit.ru/wp-content/uploads/2021/sborniki/tom7-1/206-217.pdf (дата обращения: 03.01.2026). Ivanova A. I., Chernov A. V. Osobennosti formirovaniya 3-D modeley nedvizhimosti dlya dal'neyshego ucheta v EGRN // Interekspo Geo-Sibir'. — 2021. — s. 206-217. URL: https://geosib.sgugit.ru/wp-content/uploads/2021/sborniki/tom7-1/206-217.pdf (data obrascheniya: 03.01.2026). Рыбкина А. М., Сацкевич В. А., Аксенов Е. Д, Денисова Д. Д., Курбанова М. И., Пиманова А. А. Применение 4D-моделирования для целей государственного кадастрового учета // Столыпенский вестник. — 2021. — с. 1-9. URL: https://stolypin-vestnik.ru/wp-content/uploads/2021/11/27.pdf (дата обращения: 02.01.2026). Rybkina A. M., Sackevich V. A., Aksenov E. D, Denisova D. D., Kurbanova M. I., Pimanova A. A. Primenenie 4D-modelirovaniya dlya celey gosudarstvennogo kadastrovogo ucheta // Stolypenskiy vestnik. — 2021. — s. 1-9. URL: https://stolypin-vestnik.ru/wp-content/uploads/2021/11/27.pdf (data obrascheniya: 02.01.2026). Терещенко А. Н. Понятие и признаки самовольной постройки в новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации // Правовая политика и правовая жизнь. — 2016. — с. 90-96. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-priznaki-samovolnoy-postroyki-v-novoy-redaktsii-stati-222-grazhdanskogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 04.01.2026). Tereschenko A. N. Ponyatie i priznaki samovol'noy postroyki v novoy redakcii stat'i 222 Grazhdanskogo kodeksa Rossiyskoy Federacii // Pravovaya politika i pravovaya zhizn'. — 2016. — s. 90-96. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-priznaki-samovolnoy-postroyki-v-novoy-redaktsii-stati-222-grazhdanskogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii (data obrascheniya: 04.01.2026). Хлебникова Т. А., Арбузов А. С., Лисицкий Д. В., Опритова О. А. Использование материалов БВС для выявления фактов нарушения земельного законодательства на территории г. Новосибирска // Вестник СГУГиТ. — 2023. — с. 33-39. — DOI: https://doi.org/10.33764/2411-1759-2023-28-5-33-40 (дата обращения: 05.01.2026). Hlebnikova T. A., Arbuzov A. S., Lisickiy D. V., Opritova O. A. Ispol'zovanie materialov BVS dlya vyyavleniya faktov narusheniya zemel'nogo zakonodatel'stva na territorii g. Novosibirska // Vestnik SGUGiT. — 2023. — s. 33-39. — DOI: https://doi.org/10.33764/2411-1759-2023-28-5-33-40 (data obrascheniya: 05.01.2026). Шевченка О. Ю., Боричевский А. Б. Использование беспилотных летательных аппаратов для ведения мониторинга использования территорий // Экономика и экология территориальных образований. — 2015. — № 3. — с. 1-3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ispolzovanie-bespilotnyh-letatelnyh-apparatov-dlya-vedeniya-monitoringa-ispolzovaniya-territoriy (дата обращения: 05.01.2026). Shevchenka O. Yu., Borichevskiy A. B. Ispol'zovanie bespilotnyh letatel'nyh apparatov dlya vedeniya monitoringa ispol'zovaniya territoriy // Ekonomika i ekologiya territorial'nyh obrazovaniy. — 2015. — № 3. — s. 1-3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ispolzovanie-bespilotnyh-letatelnyh-apparatov-dlya-vedeniya-monitoringa-ispolzovaniya-territoriy (data obrascheniya: 05.01.2026). Геодезическое обеспечение кадастровых работ : монография / Е. И. Авру-нев, С. Р. Горобцов. – Новосибирск : СГУГиТ, 2024. – 239 с. – Текст : непосредственный. ISBN 978-5-907711-78-5 Geodezicheskoe obespechenie kadastrovyh rabot : monografiya / E. I. Avru-nev, S. R. Gorobcov. – Novosibirsk : SGUGiT, 2024. – 239 s. – Tekst : neposredstvennyy. ISBN 978-5-907711-78-5