Строительство жилой недвижимости у многих людей воспринимается как одна из самых прибыльных отраслей экономики в России. Основные причины появления такого распространенного мнения - низкая, на первый взгляд, себестоимость строительства и высокая цена на готовое жилье. И так, действительно, было несколько лет назад, когда спрос был не меньше предложения, у населения имелись средства для приобретения недвижимости, а девелоперы массово застраивали любые свободные участки, а затем продавали квартиры по высоким ценам. Сейчас же ситуация на рынке обстоит не лучшим образом. Все поменялось с точностью до наоборот - высокая себестоимость строительства, низкая цена на готовое жилье, увеличение доли застройщиков банкротов, низкая рентабельность, которая составляет от 10 до 15 %, - все это характеризует отрасль сегодня. Главным регулятором жилищного девелопмента в стране являются Конституция Российской Федерации, ГК РФ, УК РФ, КоАП РФ, а также Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214ФЗ (далее - ФЗ № 214). ФЗ № 214 регулирует порядок и правила привлечения денежных средств дольщиков, права и обязанности застройщика, а также разъясняющий само понятие «застройщик» и требования к нему. ФЗ № 214 был принят 30 декабря 2004 года и направлен на регулирование взаимоотношений между строительными организациями и гражданами, желающими приобрести недвижимость у застройщика. С каждым годом в него вносились поправки, которые, с одной стороны, были нацелены на минимизацию рисков граждан и сокращение числа «обманутых дольщиков», а, с другой, ужесточали требования к застройщикам, ограничивали его в правах и заставляли действовать открыто. Закон прошел долгий путь за эти годы и стал гарантом защиты дольщиков, и казалось, суровее времен для застройщиков уже не будет, Президент Российской Федерации В.В. Путин поручил Правительству РФ разработать план, предусматривающий поэтапный отказ от привлечения средств граждан для строительства жилья. Другими словами, в течение трех лет полностью исчезнет долевое строительство. И, по мнению многих экспертов, в связи с этим распоряжением Президента с годами ситуация для застройщиков будет только ухудшаться, и в итоге «из 2461 застройщика “выживут” только 132» [6]. Можно выделить 4 этапа развития девелопмента в России: 1. Период до вступления в силу ФЗ № 214 (до 30 декабря 2004 года); 2. Период «текущего» действия ФЗ № 214 (1 июля 2018 года); 3. Период после вступления поправок в ФЗ № 214 (после 1 июля 2018 года); 4. Через 3 года, в случае отмены долевого строительства. Первый этап представляет собой ситуацию, сложившуюся на рынке до 30 декабря 2004 года, т.е., как уже было сказано ранее, до принятия ФЗ № 214. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного привлечения денег поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительства или поиск новых вариантов финансирования. Выходом из сложившихся условий стало привлечение средств граждан. Но поскольку в то время еще не существовало основного закона, который бы регулировал правовые отношения между застройщиком и гражданами, нередко происходили такие прецеденты как «двойные продажи», когда на одну квартиру могло заключаться несколько договоров, а продажа квартир начиналась еще до получения разрешительной документации на строительство, что существенно увеличивало риски и процент обманутых дольщиков, а также вероятность того, что конечный объект строительства будет отличаться от заявленного в договоре. Чтобы решить эти и другие проблемы на рынке строительства жилой недвижимости, потребовалось решить задачу оформления договорных отношений между гражданами, финансирующими строительство, и застройщиками. И такое решение было найдено в разработке договоров инвестирования или договоров долевого участия в строительстве. Однако, в условиях отсутствия в законодательстве четкого понимания того, чем являются объекты правоотношений в договоре долевого участия, суды неоднозначно оценивали правовую основу сделок, и не было понимания, каким НПА руководствоваться при вынесении решения по тому или иному делу. С одной стороны, дольщика можно считать покупателем, потребителем, «гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести, либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» [2]. Следовательно, его отношения с застройщиком должны регулироваться Законом № 23001 «О защите прав потребителей», и он должен рассматриваться в качестве покупателя. А, с другой стороны, дольщик является инвестором, который вкладывает деньги в строительство объекта недвижимости, имея право распоряжаться им в дальнейшем по собственному желанию, в том числе и для получения прибыли, а, значит, в этом случае его взаимоотношения с застройщиком регулируются уже Законом № 39 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Все вышеперечисленные споры и недопонимания требовали решения на законодательном уровне. После принятия закона ФЗ № 214 застройщики стали действовать согласно правилам, прописанным в этом НПА. Однако закон лишь унифицировал те основы, которые сложились в отрасли, официально закрепив то, что и так уже существовало довольно долгое время. С каждым годом Закон претерпевал изменения, снижая риски дольщиков и ужесточая требования к застройщикам. В этот период времени установилась следующая процедура привлечения денежных средств с граждан, которая основывалась на том, что вначале застройщик должен оформить разрешительную документацию и получить разрешение на строительство объекта, а далее - можно начинать продажи по договору долевого участия (далее - ДДУ). Существенным плюсом такого вида финансирования для застройщика является то, что деньги на строительство объекта поступают на протяжении всего срока строительства, позволяя не пользоваться иными источниками получения денег, и снижая риск остановки хода строительства. Всего в период 2014 - 2016 гг. в стране было построено 220 млн кв.м. жилья. В 2017 году - еще около 65 млн кв.м. Объем строительства с участием дольщиков на 2017 год составил 80% от всего объема строительства жилья [1]. Для дольщиков же это позволяет приобрести недвижимость по более низкой цене. Однако, в то же время существует много рисков, связанных с тем, что в последние годы все чаще стало появляться такое понятие, как «обманутый дольщик», т.е. дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества и передаче в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности [1]. Согласно планам-графикам по решению проблем обманутых дольщиков, подготовленным регионами, в октябре 2017 года в 72 субъектах РФ насчитывалось 830 проблемных объектов. Число граждан, заключивших договоры долевого участия в этих объектах, составляет 86 тыс. человек [1]. Следует заметить, что в число «обманутых дольщиков» входят и те, чьи договоры были выполнены частично, то есть дольщикам пришлось доплачивать, но вложенных денег они не лишились, и те, кто потерял деньги по причине банкротства застройщика (наступившем не по вине его самого) и желал приобрести недвижимость по заведомо нереальной (сильно заниженной) цене[1]. Таким образом, под понятие «обманутые дольщики» попадают и те люди, обязательства перед которыми застройщиком были выполнены не полностью или с задержкой, но даже и при такой расширительной трактовке их не более 2,5 %. Такая ужасающая статистика и митинги обманутых дольщиков не могли пройти стороной мимо высокопоставленных чиновников, которые всерьез заинтересовались этой проблемой. Первым делом стали достраивать самые проблемные объекты за счет бюджетных средств и денег инвесторов. Далее были внесены изменения в ФЗ № 214, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года. И это третий этап развития девелопмента. Нововведения вступят в силу уже в этом году и обяжут застройщиков повышать уставный капитал, отчислять определенный процент в специальный фонд дольщиков, привлекать денежные средства граждан только по разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Кроме того, вводится новый механизм работы с деньгами дольщика - счета эскроу. При открытии счета эскроу для размещения средств дольщиков застройщик не сможет ими воспользоваться до окончания строительства [1]. Все эти меры исключают возможность исчезновения застройщика с деньгами дольщиков, однако порождают другие проблемы. Строительство будет осуществляться за счет кредитных средств, в случае нехватки собственных. Многие застройщики негативно воспринимают данные изменения и без оптимизма смотрят в будущее. «Взять кредит на жилое строительство и сейчас сложно. Еще сложнее будет, когда банкам придется увеличить объем выдачи кредитов в несколько раз, чтобы финансировать проекты строительства. А заморозка средств на эскроу счете - это фактически вынужденное кредитование. Это резко увеличит себестоимость строительства - процентов на 30», - говорит генеральный директор СК «Дионис» Сергей Скоробогатов [4]. Также ужесточатся требования к застройщикам. После вступления поправок «застройщиком» будут являться те компании, которые удовлетворяют следующим основным требованиям: 1. опыт в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10000 кв.м (в качестве застройщика и/или технического заказчика, и/или генерального подрядчика) не менее 3-х лет; 2. застройщик не вправе одновременно строить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство; 3. собственные средства застройщика должны быть более 10 % от проектной стоимости проекта; 4. отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов; 5. застройщик обладает правом иметь только один расчетный счет; 6. обязательные перечисления в компенсационный фонд до регистрации ДДУ; 7. ограничение в размере 10% от проектной стоимости строительства на косвенные расходы, в т.ч. оплата труда, маркетинговые расходы, аренда помещений, банковские услуги и т.д.; 8. запрет на участие в капитале/имуществе коммерческих и некоммерческих организаций. Нововведения повлекут за собой сокращение предложения на рынке, которое произойдет не только из-за роста цен, но и из-за уменьшения количества компаний застройщиков, поскольку не все компании удовлетворяют новым требованиям ФЗ № 214. «При новом законодательстве на рынке могут остаться 25 - 30 процентов от сегодняшнего числа застройщиков» [4], - прогнозирует вице-президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко. Снижение объемов ввода жилья и рост цен, по его мнению, неизбежны. При этом с января 2014 года было введено обязательное страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты составляли от 1,5 % до 2 %, притом, что список разрешенных страховых компаний утверждает ЦБ РФ. «Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», - говорит Николай Николаев[5]. В итоге общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты [5]. Иными словами, риски банкротства легко компенсируются отчислениями в компенсационный фонд при правильной и четкой системе реализации этих мер. Кроме того, спустя три года долевое строительство может вообще исчезнуть. И это четвертый этап развития девелопмента. Как показывает исследование, проведенное Центральным экономико-математическим институтом РАН, «в новых условиях из 3832 существующих сейчас застройщиков, выживут, то есть смогут работать в новых условиях 132 или 3,4 % от существующих к настоящему времени в реестре застройщиков. В настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика из реестра. Из них останутся и смогут работать в условиях нового закона ФЗ № 214 только 132 застройщика или 5,3 % от работающих сейчас. Остальные либо будут переходить на “серые” схемы привлечения средств, либо станут банкротами» [1]. Помимо того, что отмена «долевки» негативно скажется на застройщиках, пострадают и покупатели. Поскольку единственным легальным источником финансирования останется целевой кредит, цены на ранних стадиях строительства не будут такими низкими, как прежде, а, значит, снизится спрос. Причем не только у граждан, приобретающих недвижимость в личных целях, но и у инвесторов, покупающих жилье для последующей перепродажи или сдачи в аренду. «А это порядка 30 процентов сделок», - утверждает генеральный директор ООО Краснодар Сити» Андрей Сигидин [1, с.109]. Также нововведения коснутся и экономики страны в целом. От предложенных мер могут пострадать и такие смежные с жилищным строительством отрасли экономики, как производство стройматериалов, добыча ресурсов, энергетическая сфера, машиностроение, коммунальные услуги и т.д., поскольку мультипликативный эффект (изменение дохода в большем размере, чем инициирующее его изменение в планируемых расходах) даст сокращение ВВП на 1,5 % [1]. В сложившейся ситуации можно предположить, что многие застройщики будут пытаться получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года, чтобы сделать это по «старым» требованиям. Однако, крупные вложения при получении разрешений, последующие долги по кредитам приведут к тому, что застройщики будут не в силах достроить все объекты, и вследствие этого снизятся темпы строительства. Подводя итог всему вышесказанному, можно выделить несколько основных тенденций развития отрасли девелопмента. Во-первых, ужесточение правил в отношении застройщиков. Баланс соотношения двух сторон долевого участия, застройщиков и дольщиков, был нарушен несколько лет назад, и с каждым годом стремительно сдвигается в сторону покупателей. Без сомнения, дольщики менее защищенная сторона в этих отношениях, поэтому она больше нуждается в правовой защите. Но при этом, ограничение деятельности застройщиков приводит и к негативным последствиям для дольщиков. Из-за высоких цен на жилье падает спрос на рынке, и покупатели уже не могут позволить себе приобрести недвижимость по низким ценам. Во-вторых, в течение трех лет долевое строительство исчезнет, и единственный законный способ привлечения денежных средств будет использование кредитного финансирования. Даже при сокращении процентной ставки по кредиту не все компании смогут выплачивать его, а значит велика вероятность банкротства и недостроев. Таким образом, современные тенденции развития отрасли строительства жилой недвижимости нельзя назвать положительными, поскольку все вышеизложенные тезисы в большей степени негативным образом будут влиять на отрасль. Намерения чиновников понятны - все меры направлены на улучшение защищенности граждан, однако, соблюсти баланс в удовлетворении интересов всех сторон невозможно. Созданные меры приведут скорее к консолидации рынка, т.е. к увеличению доли крупных девелоперов, как следствие, увеличению себестоимости строительства. Сделки будут более прозрачными, люди не будут рисковать, приобретая недвижимость у застройщика, ставки по ипотеке будут снижены, но цены возрастут, и как следствие, уменьшится спрос. И тогда придется снова применять какието меры.