АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ПРИЗНАНИЯ «МАШИНО-МЕСТА» ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПОПОЛНЕНИЕ БЮДЖЕТА МО Г. ЕКАТЕРИНБУРГ
Рубрики: НАУКИ О ЗЕМЛЕ
Авторы:
1.
Уральский государственный лесотехнический университет
Россия
Россия
Тип:
Статья
Страницы:
с 21
по 21
Статус:
Опубликован
Получено:
07.02.2019
Одобрено:
15.02.2019
Опубликовано:
25.02.2019
Классификаторы:
УДК 336.25 Государственные доходы от экономической активности
Язык материала:
английский
Ключевые слова:
«машино-место», налог на имущество физических лиц, ставка по налогу, кадастровая стоимость, инвентаризационная стоимость
Аннотация (русский):
В данной статье представлены проблемы и результаты налогообложения объекта недвижимости «машино-место». Показана зависимость суммы налога от признания машино-места отдельным объектом недвижимости и постановки его на кадастровый учет с конкретным названием при вводе в базу данных ЕГРН. До недавнего времени ввиду отсутствия данного понятия в гражданском законодательстве налог в отношении таких объектов исчислялся как по "иным объектам" с заведомо завышенной налоговой ставкой. С 1 января 2017 года ситуация в этой части должна была измениться, но внесение его в ЕГРН как и прежде как нежилого помещения пока результатов реального налогообложения не принесло.
В данной статье представлены проблемы и результаты налогообложения объекта недвижимости «машино-место». Показана зависимость суммы налога от признания машино-места отдельным объектом недвижимости и постановки его на кадастровый учет с конкретным названием при вводе в базу данных ЕГРН. До недавнего времени ввиду отсутствия данного понятия в гражданском законодательстве налог в отношении таких объектов исчислялся как по "иным объектам" с заведомо завышенной налоговой ставкой. С 1 января 2017 года ситуация в этой части должна была измениться, но внесение его в ЕГРН как и прежде как нежилого помещения пока результатов реального налогообложения не принесло.
Ключевые слова:
«машино-место», налог на имущество физических лиц, ставка по налогу, кадастровая стоимость, инвентаризационная стоимость
«машино-место», налог на имущество физических лиц, ставка по налогу, кадастровая стоимость, инвентаризационная стоимость
С 1 января 2017 года машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, а значит и приобрело свой полноценный правовой статус. В связи с этим машино-место, так же, как и иные объекты недвижимости, стало объектом налогообложения. Каждый гражданин в РФ, обладающий каким -либо имуществом обязан оплачивать налог на имущество физических лиц. Налог на имущество физических лиц - сбор местного значения, ставка по налогу зависит от решения местных властей. Таким образом, при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место исходя из кадастровой стоимости, применяется налоговая ставка 0,3% (с августа 2018г - 0,1 % , ст.406 НК РФ). Для исчисления налога налоговые органы используют сведения, представленные органами Росреестра. [1] Стоит обратить внимание на существующий факт в современной схеме постановки на государственный кадастровый учет машино-места как нежилого помещения, что приводит к некоторым коллизиям по определению ставки налога в разных субъектах по отношению к машино-месту как к нежилому помещению приводит к применению различных налоговых ставок. Например, если оно указано только в графе "Особые отметки" при постановке на учет, то налоговая как показывает практика разных регионов применяет ставки от 0,5% до 1,2%. Другой пример - машино-место в многоэтажном паркинге, в документах на собственность прописана просто доля в нежилом помещении, назначение объекта не уточнено и налоговая начисляет собственнику налог на нежилое помещение с признаками машино-места по повышенной ставке 0,5%, как для прочих объектов. Чтобы исправить данные ситуации, собственнику нужно обратиться в Росреестр, чтобы изменить наименование объекта на конкретное «машино-место», а пока в кадастре это вызывает сложности из-за ввода в сведения ЕГРН как о нежилом помещении. [2] Но вернемся к теме и представим, как машино-место может в статусе объекта недвижимости повлиять на размер местного бюджета. Машино-место подлежит государственной регистрации права, а значит, в отношении него должна быть уплачена государственная пошлина. Государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц (физических либо юридических), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации. Согласно действующему законодательству государственная пошлина в отношении машино-места уплачиваемая физическим лицом составляет 2000 рублей, уплачиваемая юридическим лицом составляет 20000 рублей. В связи с признанием машино-места полноценным объектом недвижимого имущества, в отношении него можно совершать любые сделки (купля-продажа, дарение), а так же, оно может являться предметом ипотеки. В случаях, предусмотренных законом удостоверение сделок подлежит нотариально совершенным действиям. Согласно Налоговому кодексу РФ при удостоверении договора купли-продажи нотариус уплачивает государственную пошлину в размере 0,5 процента с суммы договора, при стоимости объекта до 1 млн. рублей. Нотариальное удостоверение прочих договоров, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством РФ должны быть нотариально удостоверены, размер государственной пошлины в отношении таких действий составляет 500 рублей. [3] В нашей статье приведем некоторые результаты нашего исследования для территории крупного города Екатеринбурга, где на сегодняшний день расположена основная масса машино-мест муниципального образования. Естественно, если речь идет об объектах недвижимости, то необходимо в первую очередь представить динамику численности населения в городе для понимания прогноза строительства объектов недвижимости и наличия рассматриваемой недвижимости в ней (табл.1). По данным Управления Росреестра по Свердловской области за 2017 год были осуществлены государственный кадастровый учет и регистрация прав в отношении более чем 4150 машино-мест, наибольшее скопление объектов представлено на карте МО г. Екатеринбурга, которые вошли в границы города Екатеринбурга (рис. 1). Для убедительности, представим результаты финансовых расчетов и собранных статистических данных за 2017 год в отношении машино-мест. Поступивший налог в бюджет от машино-мест составил 3, 735 млн. рублей и это примерно 0,4% от общей суммы поступившего налога на имущество физических лиц в бюджет МО г. Екатеринбурга. Примерно половина из продаваемых на рынке недвижимости машино-мест в рассматриваемый период, продавались по договору долевого участия (ДДУ), а вторая половина - в качестве вторичного имущества от застройщиков. В случае продажи машино-места по ДДУ собственник (физическое лицо) в дальнейшем при регистрации права оплачивал государственную пошлину в размере 2000 тыс. рублей, а в случае продажи машино-места в качестве вторичного имущества, застройщик оплачивает государственную пошлину в размере 20 000 тыс. рублей. [5]. Государственная пошлина, взимаемая с физических и юридических лиц составила 45, 65 млн. рублей (12% от общей суммы взимаемых государственных пошлин за 2017 год). Также в бюджет поступают платежи за осуществление нотариальных действий. По данным Росреестра (Свердловская область) в отношении 1500 машино-мест заключены нотариальные сделки, из них в отношении 1 тыс. объектов заключены договора купли-продажи и в отношении 500 машино-мест договора дарения и иные договора. Совокупный размер поступлений от иных видов налогов составил 2, 25 млн. рублей (около 0,1% от общей суммы иных видов налогов за 2017 год). Всего за 2017 год в бюджет МО г. Екатеринбург за счет существования объектов недвижимости «машино - место» поступило 51, 635 млн. рублей налоговых отчислений, что составляет 0,6% от общей суммы налоговых доходов. Как видим, принят правильный подход к определению машино-места как самостоятельного объекта недвижимости, доход от которого будет зачисляться в бюджеты субъектов, а не на счета управляющих и строительных компаний. Считаем в статье уместным поговорить и про прогноз сегмента рынка недвижимости в части машино-места в выбранном субъекте, как представителе развивающихся крупных промышленных городов России. С каждым годом возрастает количество личного автотранспорта у граждан, пропорционально и возрастает потребность в безопасном и доступном хранении автомобилей. Хранение автомобилей на открытых придомовых территориях не всегда безопасно и доступно. Существует и способ хранение автомобилей на охраняемых платных стоянках, но и тут есть свои минусы, например, такие стоянки не всегда близко расположены к месту проживания, либо требуют не малых затрат на хранение автомобиля. В связи с возможностью приобретения машино-места в личную собственность, спрос на такие объекты, на рынке недвижимости вырос приблизительно в 2,5 раза. С приобретением своего правового режима, машино-место стало более ликвидным на рынке недвижимости, в связи с этим застройщики стали активно применять различные практики строительства подземных паркингов входящих в жилые комплексы, так и отдельно стоящих надземных паркингов. Вместимости подземных паркингов зачастую недостаточно, так как их этажность в большинстве случаев составляет 1 этаж. В среднем на один 20-ти этажный одноподъездный дом, в котором располагается 100-120 квартир приходится, около 70 машино-мест. В связи с этим во многих районах МО г. Екатеринбург проектируют отдельно стоящие надземные здания паркингов. На сегодняшний день в МО г. Екатеринбург возводится более 55 жилых комплексов и более 110 многоквартирных домов, в состав которых входят подземные паркинги (рис.2). Примерно в 40 из них вместимость паркинга составляет свыше 120 машино-мест, а в 70 многоквартирных домах вместимость паркингов составляет 80 машино-мест. Из этого следует что средняя вместимость одного паркинга в многоквартирном доме составляет 100 машино-мест. Средний срок ввода в эксплуатацию многоквартирных домов в составе которых имеется подземный паркинг, составляет ноябрь-декабрь 2019 года. Так же, помимо строительства подземных паркингов запроектировано строительство 10-12 отдельно стоящих зданий, вместимость которых в среднем составляет 100 машино-мест. Средний срок ввода в эксплуатацию таких зданий составляет сентябрь-декабрь 2020 года. Из всего выше сказанного следует, что в период с января 2018 года по декабрь 2020 года на территории МО г. Екатеринбург будет введено в эксплуатацию свыше 11 600 машино-мест и прогнозных налоговых отчислений и платежей в местный бюджет от машино-мест поступит около 12,5 млн. рублей. Отметим, что с точки зрения гражданского законодательства поправки, которые уточняют понятие "машино-место", не обязывают владельцев таких объектов вносить изменения в регистрационные документы. Подобные изменения никоим образом не умаляют их право собственности на объект. В то же время с точки зрения налогового законодательства "побегать" все же имеет смысл. В Информации ФНС от 8 декабря 2016 года подчеркивается, что если в свидетельстве о собственности не указано, что объект является машино-местом, однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машино-местам, то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра начиная с 2017 года. После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физлиц. То есть если наименование объекта не изменить в регистрационных документах, то налоговики рассчитают налог по такому объекту как в отношении "иного" нежилого помещения. А это означает, что и налоговая ставка будет больше, и налоговую льготу получить не получится. Таким образом, гражданам, у которых в собственности есть объект, который отвечает признакам машино-места, следует обратиться в Росреестр с заявлением об уточнении сведений об этом объекте (о ранее учтенных объектах недвижимости). Отметим, что, начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов недвижимости производиться не будет (п. 3 ст. 5 Закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ). Соответственно, с этого момента уже во всех регионах России без исключения налог на имущество физлиц будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения [7]. Машино-место в списке объектов обложения налогом на имущество присутствует давно [4]. Однако в ГК ранее такого понятия не было. Поэтому места в закрытых паркингах могли регистрироваться как нежилые помещения либо как доля в праве собственности на них [6]. И в результате они облагались налогом на имущество не как "машино-место", а как "прочие объекты". В тех регионах, где уже перешли на расчет налога по кадастровой стоимости, это означало применение ставки 0,5%. Тогда как ставка для машино-мест по НК составляет 0,1%. Она, конечно, может быть увеличена на местном уровне, но не более чем в три раза (до 0,3%). Там же, где налог на имущество по-прежнему считают по инвентаризационной стоимости, термины в регистрационных документах не имеют значения для определения ставки налога. [4]. Но отсутствие понятия "машино-место" не давало возможности воспользоваться льготой по машино-месту, даже если у его владельца было право на нее по каким-либо основаниям (к примеру, владелец - пенсионер или инвалид I либо II группы). Причем вне зависимости от того, как рассчитывался налог - по кадастровой стоимости или по инвентаризационной [4]. Гражданам, которые платят налог на имущество исходя из "инвентаризационной" стоимости, переоформление документов на машино-место вроде бы ни к чему (за исключением льготников). Но с 2020 г. на "кадастровый" налог переведут абсолютно всех [7]. И если собственники не переделают документы с обозначением объекта недвижимости как машино-место к этому сроку, то будут платить налог по большей ставке, чем могли бы.
1. Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам [электронный ресурс] - режим доступа: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/d759968/.
2. Мезенина О.Б., Бекетов А.Д., Антропов Д.В. Кузьмина М.В. Особенности формирования и государственного кадастрового учета машино-места// Московский экономический журнал», № 4/2017 [Электронный ресурс] - режим доступа: http://qje.su/zemleustrojstvo-i-zemledelie/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-4-2017-110/.
3. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс часть вторая Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 05.08.2000, № 117-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.12.2018)// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76678/.
4. Справочно-информационный портал «карта Екатеринбурга» [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.karta-ekaterinburga.ru/district/verh-isetskiy-raion.html/
5. Основные виды и размеры (ставки) государственной пошлины в Российской Федерации [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n.
6. Письмо Минэкономразвития России от 26.05.2015 N ОГ-Д23-7475 "О рассмотрении обращения" [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180388/.
7. Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" [Электронный ресурс] - режим доступа: https://fzakon.ru/laws/federalnyy-zakon-ot-04.10.2014-n-284-fz/
