BLOCKCHAIN - RESHENIE PROBLEM REGISTRACII NEDVIZHIMOSTI
Rubrics: ZEMLEUSTROYSTVO I ZEMLEDELIE
Authors:
1.
Gosudarstvennyy universitet po zemleustroystvu
Russian Federation
Russian Federation
Type:
Article
Pages:
from 5
to 5
Status:
Published
Received:
07.04.2018
Accepted:
15.04.2018
Published:
25.04.2018
Subject area:
UDK 330.101.54 Макроэкономика. Микроэкономика
Language:
English
Keywords:
unified state register of real estate, real estate, blockchain, data storage on blockchain, letter of credit, activity of blockchain startups
Abstract (English):
The publication is a study of the development of blockchain technology in Rosreestr. Employees of Rosreestr note such an important advantage of storing data on the blockchain: absolute reliability, excluding the possibility of loss or destruction. Rosreestr is taking part in a pilot project on the introduction of blockchain technology in public administration. The paper studied the pilot "project KYC" (know your customer - know your customer) involves both simplified identification and exchange of data between banks for legal entities and individuals. The main advantage of working with real estate on the blockchain is revealed-the exclusion of the intermediary party. The blockchain ensures the accuracy of all content of the database. The transition to such technology allows to optimize the costs of corporate and public administration. The advantages for the country's population are obvious: instant registration of documents; elimination of the need to apply again, because the documents can not be lost or damaged; the ability to quickly check the status of the developer's contributions and the status of their documents.
The publication is a study of the development of blockchain technology in Rosreestr. Employees of Rosreestr note such an important advantage of storing data on the blockchain: absolute reliability, excluding the possibility of loss or destruction. Rosreestr is taking part in a pilot project on the introduction of blockchain technology in public administration. The paper studied the pilot "project KYC" (know your customer - know your customer) involves both simplified identification and exchange of data between banks for legal entities and individuals. The main advantage of working with real estate on the blockchain is revealed-the exclusion of the intermediary party. The blockchain ensures the accuracy of all content of the database. The transition to such technology allows to optimize the costs of corporate and public administration. The advantages for the country's population are obvious: instant registration of documents; elimination of the need to apply again, because the documents can not be lost or damaged; the ability to quickly check the status of the developer's contributions and the status of their documents.
Keywords:
unified state register of real estate, real estate, blockchain, data storage on blockchain, letter of credit, activity of blockchain startups
unified state register of real estate, real estate, blockchain, data storage on blockchain, letter of credit, activity of blockchain startups
Недвижимость - самый ценный распределенный ресурс в мире. Учитывая особый экономический и социальный статус недвижимости законодатели многих стран предъявляют специальные требования к оформлению сделок с ней. В законодательной системе это отражается внедрением титульной системы Торренса - системы регистрации прав, при которой запись в государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару безусловное право собственности на объект недвижимости. Передача права собственности производится путём внесения изменений в записях реестра, на основании документов о совершенной сделки. Обязанности по ведению реестра возлагаются на государственные органы, что должно гарантировать непредвзятость и его корректное ведение. Однако это требует дополнительных проверок чистоты сделки и добавляет бюрократических процедур. Росреестр принимает участие в пилотном проекте по внедрению технологии блокчейн в госуправление. Основными целями использования блокчейна является повышение доступности сведений реестра недвижимости и гарантий защиты прав собственности. Федеральная служба вместе с АИЖК работают над созданием блокчейн-решения, которое позволит значительно сократить сроки взаимодействия с компенсационным фондом долевого строительства. Проект предполагает полностью автоматизированное взаимодействие Росреестра с АИЖК. Реализация пилотного проекта с участием Росреестра позволит начать формирование единого стандарта применения технологии блокчейн в государственном управлении и при оказании государственных услуг. Преимущества для населения страны очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов [3,5]. Технология блокчейн - система организации распределенной базы данных. По этой технологии, в частности, работает база, где хранится информация о транзакциях популярной в мире криптовалюты биткоин. Основное преимущество блокчейна перед традиционными банковскими транзакциями - отсутствие посредников. Блокчейн не имеет центрального органа, поэтому транзакции проверяются всеми участниками системы. Программный код сети открыт, и любой может обратиться к нему, но личность и другая персональная информация остаются тайной. Все, что видят создатели блоков, - данные по каждой конкретной операции. Председатель правительства подчеркивал, что поскольку нет единого хранилища информации, она вся разбита на блоки, то переписать эту информацию без ведома других лиц или каким-то образом внедриться туда невозможно. Наконец, существует предположение, что технология блокчейн может способствовать избавлению от излишней бюрократизации делового оборота. Главное преимущество технологии блокчейна, это отсутствие посредников при проведении регистрационных и учётных действий на примере постановки на госучет недвижимого имущества [4]. Высказывалась весной этого года идея использования технологии блокчейн и при госзакупках. В частности, заместитель начальника контрольного управления президента РФ Валентин Летуновский говорил о возможности использования блокчейн для применения смарт (умных) контрактов в госзакупках. Под смарт-контрактами подразумеваются электронные алгоритмы, которые могут автоматически исполняться при определенных условиях, то есть в случае с госзакупками речь может идти о том, что все транзакционные процессы (внесение обеспечения по контракту, авансирование работ, расчет по договору) происходят в автоматическом режиме. Деятельность блокчейн-стартапов в сфере недвижимости можно подразделить на 3 направления: - перевод реестра на блокчейн; - перевод документооборота по сделкам с недвижимостью на блокчейн; - токенизации недвижимости. Нередко второе и третье направление пересекаются, предлагая клиенту зафиксировать сделки по владению недвижимостью через токены. В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии, Основным плюсом работы с недвижимостью на блокчейне является исключение участия стороны-посредника. На данный момент в каждой сделке задействованы как минимум четверо сотрудников Росреестра, но при работе с блокчейном их участие требоваться не будет. Задействованная цепочка посредников добавляет дополнительные процессы проверок и согласований которые выполняют эти же посредники, увеличивая издержки и наращивая неэффективность. Издержки на посредников составляют 1-2% от суммы сделки. Площадки нового типа должны исключить взаимодействие с посредниками и снизить количество дополнительных проверок чистоты сделки. Сейчас в лучшем случае при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками до 15 дней занимает оформление сделки. Планируется, что оформление сделок будет занимать до двух часов, что радикально снижает временные затраты и ускоряет все процессы в экономике [11]. Сотрудники Росреестра отмечают такое важное преимущество хранения данных на блокчейне: абсолютная надежность, исключающая возможность потери или уничтожения. Одним из таких проектов, является платформа ATLANT, которая создает систему с помощью которой станет возможным проведение операций с недвижимостью, минуя посредников. Российский сервис «33 Слона» использует технологию блокчейн при оформлении сделок и уже открыл компанию по недвижимости в США. Токенизация недвижимости - самое интересное направление деятельности блокчейн-проектов. Токенизация позволяет перевести в более ликвидную форму экономическую ценность объектов недвижимости, объем которой оценивается в 200 трл. долларов. Только в Московской области 13 млн. объектов в базе ЕГРН. Поступление даже малой части этих средств способно оказать значительное влияние на криптоэкономику: -повысить ее стабильность. Цены на недвижимое имущество достаточно стабильны, поэтому стоимость токенов, обеспеченных недвижимостью не будет подвержена волатильности как обычные криптоактивы; -увеличит капитализацию криптоэкономики за счёт трансфера эквивалента стоимости недвижимого имущества; -повысит эффективность владения недвижимостью за счет вовлечения в экономический оборот незадействованных ресурсов. Однако, как было сказано выше особые требования к обороту недвижимости создают определенные юридические проблемы с проведением такой токенизации. Получение реальных прав на объекты недвижимости в странах использующих титульную систему Торренса требует прохождение ряда бюрократических процедур для внесения изменений в реестр, а это, с свою очередь, снижает оборотоспособность токенов в связи с чем теряется привлекательность идеи токенизации [9, 7]. Непроведение такой регистрации приводит к отсутствию реального обеспечения токенов на недвижимое имущество, поэтому стоит крайне осторожно подходить к обещаниям проектов предоставлять квадратные метры за токены. Например, в случаях когда проект через краудфандинг собирает средства на приобретение или строительство недвижимости, а взамен предоставляет токен, привязанный к квадратным метрам этой недвижимости. В таких случаях стоит поинтересоваться действительно ли владелец токена будет собственником объекта и каким образом планируется фиксировать эти права. В некоторых случаях используется промежуточный вариант - владелец токена может рассчитывать не на собственность, а на экономические результаты ее использования, например, на доход от сдачи в аренду. Тогда корректней говорить, о том, что токен обеспечен не владением недвижимым активом, а долей в доходах компании, владеющей недвижимостью. В таком случае фиксация прав производиться не через титульную систему, а иными более простыми договорными конструкциями. В этом отношении примечателен проект Bloquid, который токенизирует экономический эквивалент стоимости недвижимости используя конструкцию договоров займа и залога. Эмиссия токена производится после заключения с собственником недвижимости двух договоров: договора займа залоговых токенов и договора залога недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа. После государственной регистрации обременения недвижимости, смарт-контракт выпускает токены. Эти токены передаются владельцу недвижимости по договору займа, поэтому для того, чтобы снять обременение с недвижимости заемщик обязан вернуть токены. В результате такой юридической конструкции создается связка между стоимостью залогового фонда и номинальной стоимостью эмитированных токенов. Еще один проект, который не был рассмотрен - ведение закладных на блокчейне (внедряется в Мастерчейне) - полагаю, что это все-таки больше относится к сфере ценных бумаг, а не недвижимости. Инновационная технология основана на хранении информации в распределенной базе данных. Ее архитектура исключает внесение изменений в блок, уже записанный ранее. «Мастерчейн» - первый юридически чистый блокчейн в России. Ассоциация ФинТех, в которую входят 14 крупнейших банков России, создает национальную блокчейн-платформу, и она работает уже сейчас. Слово «блокчейн» конкретный смысл приобретает, только когда речь заходит о криптовалютах и ICO, - большинство интересующихся IT и финансами слышали, что те основаны на технологии блокчейна. Но сама технология намного шире, технология блокчейн может влиять не только на самые разные стороны жизни обычного человека, но и на весь финансовый рынок в стране. Чтобы новая технология начала широко внедряться, она должна быть сертифицирована, разрешена к легальному применению. Сертификация любой платформы на блокчейн занимает примерно 1 год. Самая широкая область его применения - криптовалюты - в большинстве стран толком не легализованы, а Центробанк РФ и вовсе не рекомендовал ими пользоваться. В данный момент технология блокчейн в целом не может считаться полностью легальной на территории Российской Федерации. «Блокчейн, как технология, не попадает под нормативное регулирование. Понятие легитимность применимо только к решениям, созданным с помощью блокчейна. Есть несколько причин, по которым данные решения могут иметь сложности в получении легитимного статуса. Во-первых, это отсутствие соответствующего нормативного регулирования в отношении определенных продуктов, например, цифровых валют, во -вторых, наличие требований к реализации процессов взаимодействия исключительно в бумажном виде. Соответственно, последствия несоблюдения действующих законов и нормативных актов могут быть различны. Работа финансовых организаций в рамках АФТ позволяет не только найти новые технологические решения, но и определить законодательную базу для их реализации.» считает Ольга Дергунова заместитель президента-председателя правления банка ВТБ [1, 3]. Данная ситуация входит в противоречие с потребностями бизнеса, который видит в технологии распределенных реестров огромный потенциал. Блокчейн - главная для финансового рынка технология XXI века. Бизнесмены и политики в России и во всем мире называют блокчейн «новым интернетом». Ведь это универсальный и куда более удобный способ хранения информации и заключения сделок. А взятый руководством страны курс на «четвертую техническую революцию» подразумевает адаптацию и развитие ключевых технологий. По этим же причинам в конце 2016 года была учреждена Ассоциация развития финансовых технологий (далее - АФТ/Ассоциация ФинТех) - общее детище важных игроков российского банковского рынка, включая Банк России, ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», АО «Альфа-Банк», АО «Газпромбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», АО «КИВИ Банк», и АО «НСПК». А она, в свою очередь, создала «Мастерчейн»- блокчейн-платформу для финансового рынка, которая в данный момент проходит сертификацию и готовится к массовому коммерческому использованию - старт намечен на 2019 год. На сегодняшний момент вводится децентрализованная депозитарная система учета закладных. Ипотечные кредиты рефинансируются (в том числе через АИЖК), объединяются в пулы и становятся предметом купли-продажи. Стратегия развития ипотечного рынка на период до 2030 года подразумевает, что две трети выданных кредитов будут частью общего рынка (сейчас этот показатель составляет около 20%). Для удобства обращения закладных были созданы общие для всего рынка депозитарии, где они хранятся. Законодательство предусматривает их хранение и в электронной форме. Но сейчас операции с ними - довольно долгая и затратная процедура и «Мастерчейн» должен изменить эту ситуацию. Уже сейчас платформа работает в рамках российских норм регулирования и с использованием российской криптографии, то есть технология полностью легальна, принята как Банком России, так и ведущими игроками рынка - пока только банковского. Но в скором будущем технологию подхватит и остальной финансовый рынок - международные валютно-кредитные и финансовые организации, брокерские фирмы, страховые, инвестиционные компании и фонды, валютные и фондовые биржи, внешнеторговые и производственные компании и т.д. [10]. Децентрализованная депозитарная система учета закладных, действующая на принципах блокчейна, призвана многократно ускорить и удешевить хранение, изменение и перемещение закладных. Схема и роли участников остаются теми же, что сейчас, но депозитарии создают общее распределенное хранилище данных, а все операции внутри него осуществляются по логике смарт-контрактов. В перспективе к сети может быть подключен и Росреестр - и тогда государственная регистрация прав тоже сможет осуществляться в рамках «Мастерчейна». Ожидается, что реализация позволит в 2-5 раз снизить стоимости хранения, учета и секьюритизации. Через год после запуска (а промышленное использование в виде «коробочного решения» планируется на середину 2018 года) этот проект превратится в крупнейшее в мире хранилище электронных закладных. Блоки «Мастерчейн» - куски информации - ссылаются друг на друга с помощью уникальных ключей, и так, «потянув» за один конец этой цепочки, можно иметь исчерпывающую информацию о том, что происходило с элементами цепи раньше. В случае с криптовалютами это преимущественно данные о сделках купли-продажи. Точно так же можно хранить информацию о любых сделках. Теоретически сама технология блокчейн делает ненужными множество длительных и дорогостоящих юридических процедур - нотариус, риелтор, кредитный аналитик и многие другие профессии, имеющие отношение к оформлению контрактов, могут отойти в прошлое. Потому что технология дает возможность точно отслеживать движение средств, историю контрактов (и, соответственно, собственности) и даже заключать сделки по принципу смарт-контракто - так, чтобы ни одна из сторон не смогла обмануть другую. Аккредитив - это специальный счет в банке, на который кладутся деньги с обязательством - перевести их на другой счет при исполнении определенных условий. Обычно это делается для того, чтобы получить твердые гарантии оплаты, исключить вероятность недобросовестного партнерства. Если мы говорим о сделках с каким-то товаром, то поставщик в этом случае уверен, что его товар будет оплачен сразу по получении. Несложно заметить, что аккредитив чем-то похож на смарт-контракт, то есть на гарантированное совершение сделки при исполнении определенных условий. Только аккредитив - это смарт-контракт эпохи «до блокчейна». «Мастерчейн» сможет сделать его проще и удобнее. Банки поставщика и покупателя заключают смарт-контракт на создание аккредитива. Получив подтверждение от транспортной компании о доставке груза, банк покупателя автоматически выдает аккредитив банку поставщика. Это можно назвать переходной схемой от традиционного бизнеса к бизнесу на основе блокчейна. В будущем наверняка не понадобятся собственно аккредитивы, и смарт-контракты смогут заключаться не между банками, а между непосредственными участниками сделки. Но пока блокчейн-архитектура внедряется в первую очередь в банки, и они обкатывают на себе сделки будущего. «Мастерчейн» реализует все это в российском правовом поле. АФТ в ней является администратором сети, который выдает доступ новым участникам, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Участники принимают правила распространения данных в «Мастерчейн», позволяющие признавать любой электронный документ в рамках этой сети по юридической силе равным бумаге с подписью и печатью. Если российские законы требуют бумаги с подписью, то участники могут обойтись без нее, потому что договорились об этом и потому что это решение признано АФТ. Таким образом, контракты, данные и все движения информации в рамках «Мастерчейн» входят в российское правовое поле. Участники защищены законом и могут пользоваться преимуществами технологии, не беспокоясь о ее юридической чистоте. Это первый и единственный юридически чистый блокчейн в России. Проекты на «Мастерчейн» пока живут только внутри Ассоциации. Ожидается, что широкому кругу пользователей платформа будет доступна в 2019 году, после прохождения сертификации, которая занимает 1 год. «Мастерчейн» облегчает исполнение тендеров и крупных контрактов ПАО «ВТБ». Банковская гарантия - необходимое условие исполнения многих процедур и контрактов, а также важная часть государственной политики. С помощью этого инструмента осуществляется, например, поддержка экспортеров - когда уполномоченные банки гарантируют обязательства российских компаний, работающих за рубежом. Часто банковские гарантии требуются при участии в тендерах и госзакупках - чтобы хотя бы претендовать на них, компания должна либо выдать значительную сумму залога, либо предоставить гарантию от банка. Понятно, что получение и подтверждение этой гарантии часто становится задачей долгой, забюрократизированной. Нередки и случаи подделок этих бумаг. «Мастерчейн» меняет эту ситуацию. Финальной целью проекта является полный уход от бумажных гарантий. В сочетании с системой KYC проект с банковскими гарантиями может избавить компании от необходимости собирать многочисленные бумаги для получения гарантии. Но в текущем пилотном проекте речь идет об удобном хранении, верификации и предоставлении выданных гарантий. Банки-участники будут иметь свои узлы в «Мастерчейн» для сбора информации и каналы ее выдачи заинтересованным сторонам. Доступ к информации будет быстрым, сама информация - актуальной, полной и защищенной от мошенничества и подделки. Технически «Мастерчейн» создан на адаптированном под его нужды протоколе Ethereum. Его создал канадский программист русского происхождения Виталий Бутерин, с которым президент России Владимир Путин встречался в ходе Петербургского международного экономического форума. 30 августа Виталий также встретился с членами рабочей группы развития технологии распределённого реестра АФТ. Ethereum, в отличие от некоторых других блокчейн-платформ, полностью использует одно важное преимущество, которое такие системы дают, а именно систему смарт-контрактов. Смарт-контракты подразумевают, что сделки могут быть самовыполняемыми. Поскольку блокчейн - система распределенная и независимая, то если подписать (в электронной форме, конечно) контракт с определенными условиями, сделка (например перевод средств) может быть осуществлена автоматически при выполнении условий, и никто не сможет в этот процесс вмешаться. Таким образом, полностью исключается мошенничество, недобросовестное партнерство, а сам процесс сделок становится намного проще, быстрее и безопаснее. Пилотный «Проект KYC» (know your customer - знай своего клиента) подразумевает как упрощенную идентификацию, так и обмен данными между банками по юридическим и физическим лицам. Последнее осуществляется на коммерческой основе (и на базе смарт-контрактов) и без раскрытия клиентской базы или компрометации важной информации. Банки имеют доступ к распределенной и обезличенной системе хранения информации. Только при исполнении определенных условий и в четко ограниченных сценариях банк может получить информацию о конкретном человеке. Покуда сам человек не пришел в банк, не попросил, например, о кредите и не выдал согласие на обработку персональных данных, никто не может посмотреть связанную с ним информацию из распределенного хранилища. За работой системы следит регулятор. А банки могут получить только ту информацию, которая им нужна в данной процедуре. Сейчас это данные о том, нет ли человека в реестре мошенников, существует ли он вообще, дееспособен ли. Впоследствии сюда добавятся функции быстрой идентификации, схема, заменяющая Бюро кредитных историй, обмен данными по юрлицам [10]. Энтузиасты говорят о том, что со временем блокчейн будет повсеместным. Блокчейн по определению гарантирует достоверность всего содержимого базы данных. По оценкам экспертов, переход на подобную технологию позволяет серьезно оптимизировать издержки корпоративного и государственного управления. Остаётся только подождать некоторое время, как на самом деле будет работать эта технология в условиях сильной забюрократизированной государственного аппарата России.
1. Rasporyazhenie Pravitel'stva RF №1101-r «Ob utverzhdenii Koncepcii federal'noy celevoy programmy «Razvitie edinoy gosudarstvennoy sistemy registracii prav i kadastrovogo ucheta nedvizhimosti (2014 - 2019 gody)»» [rasporyazhenie Pravitel'stva RF ot 28.06.2013] / [Elektronnyy resurs] / Oficial'nyy internet-portal pravovoy informacii. - Rezhim dostupa: http://www.pravo.gov.ru
2. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossiyskoy Federacii «Ob utverzhdenii trebovaniy k analiticheskoy informacii, poluchennoy na osnove svedeniy, soderzhaschihsya v Edinom gosudarstvennom reestre nedvizhimosti, poryadka ee predostavleniya, a takzhe formy zaprosa takoy informacii» [prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 29.11.2016 №766: po sostoyaniyu na 01.01.2017 g] [Elektronnyy resurs] / Oficial'nyy internet-portal pravovoy informacii. - Rezhim dostupa: http://www.pravo.gov.ru
4. https://kadastrmap.ru/novosti/blokchejn-vvedut-v-rosreestr/
5. https://bitnovosti.com/2017/10/05/rosreestr-vnedrit-blokchejn-v-sdelki-s-nedvizhimostyu/
6. https://zakon.ru/blog/2017/09/20/primenenie_tehnologii_blokchejn_v_nedvizhimosti
7. http://www.vestifinance.ru/articles/91109
