BLOCKCHAIN - РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Рубрики: ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ЗЕМЛЕДЕЛИЕ
Авторы:
1.
Государственный университет по землеустройству
Россия
Россия
Тип:
Статья
Страницы:
с 5
по 5
Статус:
Опубликован
Получено:
07.04.2018
Одобрено:
15.04.2018
Опубликовано:
25.04.2018
Классификаторы:
УДК 330.101.54 Макроэкономика. Микроэкономика
Язык материала:
английский
Ключевые слова:
единый государственный реестр недвижимости, недвижимость, блокчейн, хранение даных на блокчейне, аккредитив, деятельность блокчейн-стартапов
Аннотация (русский):
Публикация представляет собой исследование разработки технологии блокчейн в Росреестре. Сотрудники Росреестра отмечают такое важное преимущество хранения данных на блокчейне: абсолютная надежность, исключающая возможность потери или уничтожения. Росреестр принимает участие в пилотном проекте по внедрению технологии блокчейн в госуправление. В работе изучен пилотный «Проект KYC» (know your customer - знай своего клиента) подразумевает как упрощенную идентификацию, так и обмен данными между банками по юридическим и физическим лицам. Выявлен основной плюс работы с недвижимостью на блокчейне - исключение участия стороны-посредника. Блокчейн гарантирует достоверность всего содержимого базы данных. Переход на подобную технологию позволяет серьезно оптимизировать издержки корпоративного и государственного управления. Преимущества для населения страны очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов.
Публикация представляет собой исследование разработки технологии блокчейн в Росреестре. Сотрудники Росреестра отмечают такое важное преимущество хранения данных на блокчейне: абсолютная надежность, исключающая возможность потери или уничтожения. Росреестр принимает участие в пилотном проекте по внедрению технологии блокчейн в госуправление. В работе изучен пилотный «Проект KYC» (know your customer - знай своего клиента) подразумевает как упрощенную идентификацию, так и обмен данными между банками по юридическим и физическим лицам. Выявлен основной плюс работы с недвижимостью на блокчейне - исключение участия стороны-посредника. Блокчейн гарантирует достоверность всего содержимого базы данных. Переход на подобную технологию позволяет серьезно оптимизировать издержки корпоративного и государственного управления. Преимущества для населения страны очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов.
Ключевые слова:
единый государственный реестр недвижимости, недвижимость, блокчейн, хранение даных на блокчейне, аккредитив, деятельность блокчейн-стартапов
единый государственный реестр недвижимости, недвижимость, блокчейн, хранение даных на блокчейне, аккредитив, деятельность блокчейн-стартапов
Недвижимость - самый ценный распределенный ресурс в мире. Учитывая особый экономический и социальный статус недвижимости законодатели многих стран предъявляют специальные требования к оформлению сделок с ней. В законодательной системе это отражается внедрением титульной системы Торренса - системы регистрации прав, при которой запись в государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару безусловное право собственности на объект недвижимости. Передача права собственности производится путём внесения изменений в записях реестра, на основании документов о совершенной сделки. Обязанности по ведению реестра возлагаются на государственные органы, что должно гарантировать непредвзятость и его корректное ведение. Однако это требует дополнительных проверок чистоты сделки и добавляет бюрократических процедур. Росреестр принимает участие в пилотном проекте по внедрению технологии блокчейн в госуправление. Основными целями использования блокчейна является повышение доступности сведений реестра недвижимости и гарантий защиты прав собственности. Федеральная служба вместе с АИЖК работают над созданием блокчейн-решения, которое позволит значительно сократить сроки взаимодействия с компенсационным фондом долевого строительства. Проект предполагает полностью автоматизированное взаимодействие Росреестра с АИЖК. Реализация пилотного проекта с участием Росреестра позволит начать формирование единого стандарта применения технологии блокчейн в государственном управлении и при оказании государственных услуг. Преимущества для населения страны очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов [3,5]. Технология блокчейн - система организации распределенной базы данных. По этой технологии, в частности, работает база, где хранится информация о транзакциях популярной в мире криптовалюты биткоин. Основное преимущество блокчейна перед традиционными банковскими транзакциями - отсутствие посредников. Блокчейн не имеет центрального органа, поэтому транзакции проверяются всеми участниками системы. Программный код сети открыт, и любой может обратиться к нему, но личность и другая персональная информация остаются тайной. Все, что видят создатели блоков, - данные по каждой конкретной операции. Председатель правительства подчеркивал, что поскольку нет единого хранилища информации, она вся разбита на блоки, то переписать эту информацию без ведома других лиц или каким-то образом внедриться туда невозможно. Наконец, существует предположение, что технология блокчейн может способствовать избавлению от излишней бюрократизации делового оборота. Главное преимущество технологии блокчейна, это отсутствие посредников при проведении регистрационных и учётных действий на примере постановки на госучет недвижимого имущества [4]. Высказывалась весной этого года идея использования технологии блокчейн и при госзакупках. В частности, заместитель начальника контрольного управления президента РФ Валентин Летуновский говорил о возможности использования блокчейн для применения смарт (умных) контрактов в госзакупках. Под смарт-контрактами подразумеваются электронные алгоритмы, которые могут автоматически исполняться при определенных условиях, то есть в случае с госзакупками речь может идти о том, что все транзакционные процессы (внесение обеспечения по контракту, авансирование работ, расчет по договору) происходят в автоматическом режиме. Деятельность блокчейн-стартапов в сфере недвижимости можно подразделить на 3 направления: - перевод реестра на блокчейн; - перевод документооборота по сделкам с недвижимостью на блокчейн; - токенизации недвижимости. Нередко второе и третье направление пересекаются, предлагая клиенту зафиксировать сделки по владению недвижимостью через токены. В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии, Основным плюсом работы с недвижимостью на блокчейне является исключение участия стороны-посредника. На данный момент в каждой сделке задействованы как минимум четверо сотрудников Росреестра, но при работе с блокчейном их участие требоваться не будет. Задействованная цепочка посредников добавляет дополнительные процессы проверок и согласований которые выполняют эти же посредники, увеличивая издержки и наращивая неэффективность. Издержки на посредников составляют 1-2% от суммы сделки. Площадки нового типа должны исключить взаимодействие с посредниками и снизить количество дополнительных проверок чистоты сделки. Сейчас в лучшем случае при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками до 15 дней занимает оформление сделки. Планируется, что оформление сделок будет занимать до двух часов, что радикально снижает временные затраты и ускоряет все процессы в экономике [11]. Сотрудники Росреестра отмечают такое важное преимущество хранения данных на блокчейне: абсолютная надежность, исключающая возможность потери или уничтожения. Одним из таких проектов, является платформа ATLANT, которая создает систему с помощью которой станет возможным проведение операций с недвижимостью, минуя посредников. Российский сервис «33 Слона» использует технологию блокчейн при оформлении сделок и уже открыл компанию по недвижимости в США. Токенизация недвижимости - самое интересное направление деятельности блокчейн-проектов. Токенизация позволяет перевести в более ликвидную форму экономическую ценность объектов недвижимости, объем которой оценивается в 200 трл. долларов. Только в Московской области 13 млн. объектов в базе ЕГРН. Поступление даже малой части этих средств способно оказать значительное влияние на криптоэкономику: -повысить ее стабильность. Цены на недвижимое имущество достаточно стабильны, поэтому стоимость токенов, обеспеченных недвижимостью не будет подвержена волатильности как обычные криптоактивы; -увеличит капитализацию криптоэкономики за счёт трансфера эквивалента стоимости недвижимого имущества; -повысит эффективность владения недвижимостью за счет вовлечения в экономический оборот незадействованных ресурсов. Однако, как было сказано выше особые требования к обороту недвижимости создают определенные юридические проблемы с проведением такой токенизации. Получение реальных прав на объекты недвижимости в странах использующих титульную систему Торренса требует прохождение ряда бюрократических процедур для внесения изменений в реестр, а это, с свою очередь, снижает оборотоспособность токенов в связи с чем теряется привлекательность идеи токенизации [9, 7]. Непроведение такой регистрации приводит к отсутствию реального обеспечения токенов на недвижимое имущество, поэтому стоит крайне осторожно подходить к обещаниям проектов предоставлять квадратные метры за токены. Например, в случаях когда проект через краудфандинг собирает средства на приобретение или строительство недвижимости, а взамен предоставляет токен, привязанный к квадратным метрам этой недвижимости. В таких случаях стоит поинтересоваться действительно ли владелец токена будет собственником объекта и каким образом планируется фиксировать эти права. В некоторых случаях используется промежуточный вариант - владелец токена может рассчитывать не на собственность, а на экономические результаты ее использования, например, на доход от сдачи в аренду. Тогда корректней говорить, о том, что токен обеспечен не владением недвижимым активом, а долей в доходах компании, владеющей недвижимостью. В таком случае фиксация прав производиться не через титульную систему, а иными более простыми договорными конструкциями. В этом отношении примечателен проект Bloquid, который токенизирует экономический эквивалент стоимости недвижимости используя конструкцию договоров займа и залога. Эмиссия токена производится после заключения с собственником недвижимости двух договоров: договора займа залоговых токенов и договора залога недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа. После государственной регистрации обременения недвижимости, смарт-контракт выпускает токены. Эти токены передаются владельцу недвижимости по договору займа, поэтому для того, чтобы снять обременение с недвижимости заемщик обязан вернуть токены. В результате такой юридической конструкции создается связка между стоимостью залогового фонда и номинальной стоимостью эмитированных токенов. Еще один проект, который не был рассмотрен - ведение закладных на блокчейне (внедряется в Мастерчейне) - полагаю, что это все-таки больше относится к сфере ценных бумаг, а не недвижимости. Инновационная технология основана на хранении информации в распределенной базе данных. Ее архитектура исключает внесение изменений в блок, уже записанный ранее. «Мастерчейн» - первый юридически чистый блокчейн в России. Ассоциация ФинТех, в которую входят 14 крупнейших банков России, создает национальную блокчейн-платформу, и она работает уже сейчас. Слово «блокчейн» конкретный смысл приобретает, только когда речь заходит о криптовалютах и ICO, - большинство интересующихся IT и финансами слышали, что те основаны на технологии блокчейна. Но сама технология намного шире, технология блокчейн может влиять не только на самые разные стороны жизни обычного человека, но и на весь финансовый рынок в стране. Чтобы новая технология начала широко внедряться, она должна быть сертифицирована, разрешена к легальному применению. Сертификация любой платформы на блокчейн занимает примерно 1 год. Самая широкая область его применения - криптовалюты - в большинстве стран толком не легализованы, а Центробанк РФ и вовсе не рекомендовал ими пользоваться. В данный момент технология блокчейн в целом не может считаться полностью легальной на территории Российской Федерации. «Блокчейн, как технология, не попадает под нормативное регулирование. Понятие легитимность применимо только к решениям, созданным с помощью блокчейна. Есть несколько причин, по которым данные решения могут иметь сложности в получении легитимного статуса. Во-первых, это отсутствие соответствующего нормативного регулирования в отношении определенных продуктов, например, цифровых валют, во -вторых, наличие требований к реализации процессов взаимодействия исключительно в бумажном виде. Соответственно, последствия несоблюдения действующих законов и нормативных актов могут быть различны. Работа финансовых организаций в рамках АФТ позволяет не только найти новые технологические решения, но и определить законодательную базу для их реализации.» считает Ольга Дергунова заместитель президента-председателя правления банка ВТБ [1, 3]. Данная ситуация входит в противоречие с потребностями бизнеса, который видит в технологии распределенных реестров огромный потенциал. Блокчейн - главная для финансового рынка технология XXI века. Бизнесмены и политики в России и во всем мире называют блокчейн «новым интернетом». Ведь это универсальный и куда более удобный способ хранения информации и заключения сделок. А взятый руководством страны курс на «четвертую техническую революцию» подразумевает адаптацию и развитие ключевых технологий. По этим же причинам в конце 2016 года была учреждена Ассоциация развития финансовых технологий (далее - АФТ/Ассоциация ФинТех) - общее детище важных игроков российского банковского рынка, включая Банк России, ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», АО «Альфа-Банк», АО «Газпромбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», АО «КИВИ Банк», и АО «НСПК». А она, в свою очередь, создала «Мастерчейн»- блокчейн-платформу для финансового рынка, которая в данный момент проходит сертификацию и готовится к массовому коммерческому использованию - старт намечен на 2019 год. На сегодняшний момент вводится децентрализованная депозитарная система учета закладных. Ипотечные кредиты рефинансируются (в том числе через АИЖК), объединяются в пулы и становятся предметом купли-продажи. Стратегия развития ипотечного рынка на период до 2030 года подразумевает, что две трети выданных кредитов будут частью общего рынка (сейчас этот показатель составляет около 20%). Для удобства обращения закладных были созданы общие для всего рынка депозитарии, где они хранятся. Законодательство предусматривает их хранение и в электронной форме. Но сейчас операции с ними - довольно долгая и затратная процедура и «Мастерчейн» должен изменить эту ситуацию. Уже сейчас платформа работает в рамках российских норм регулирования и с использованием российской криптографии, то есть технология полностью легальна, принята как Банком России, так и ведущими игроками рынка - пока только банковского. Но в скором будущем технологию подхватит и остальной финансовый рынок - международные валютно-кредитные и финансовые организации, брокерские фирмы, страховые, инвестиционные компании и фонды, валютные и фондовые биржи, внешнеторговые и производственные компании и т.д. [10]. Децентрализованная депозитарная система учета закладных, действующая на принципах блокчейна, призвана многократно ускорить и удешевить хранение, изменение и перемещение закладных. Схема и роли участников остаются теми же, что сейчас, но депозитарии создают общее распределенное хранилище данных, а все операции внутри него осуществляются по логике смарт-контрактов. В перспективе к сети может быть подключен и Росреестр - и тогда государственная регистрация прав тоже сможет осуществляться в рамках «Мастерчейна». Ожидается, что реализация позволит в 2-5 раз снизить стоимости хранения, учета и секьюритизации. Через год после запуска (а промышленное использование в виде «коробочного решения» планируется на середину 2018 года) этот проект превратится в крупнейшее в мире хранилище электронных закладных. Блоки «Мастерчейн» - куски информации - ссылаются друг на друга с помощью уникальных ключей, и так, «потянув» за один конец этой цепочки, можно иметь исчерпывающую информацию о том, что происходило с элементами цепи раньше. В случае с криптовалютами это преимущественно данные о сделках купли-продажи. Точно так же можно хранить информацию о любых сделках. Теоретически сама технология блокчейн делает ненужными множество длительных и дорогостоящих юридических процедур - нотариус, риелтор, кредитный аналитик и многие другие профессии, имеющие отношение к оформлению контрактов, могут отойти в прошлое. Потому что технология дает возможность точно отслеживать движение средств, историю контрактов (и, соответственно, собственности) и даже заключать сделки по принципу смарт-контракто - так, чтобы ни одна из сторон не смогла обмануть другую. Аккредитив - это специальный счет в банке, на который кладутся деньги с обязательством - перевести их на другой счет при исполнении определенных условий. Обычно это делается для того, чтобы получить твердые гарантии оплаты, исключить вероятность недобросовестного партнерства. Если мы говорим о сделках с каким-то товаром, то поставщик в этом случае уверен, что его товар будет оплачен сразу по получении. Несложно заметить, что аккредитив чем-то похож на смарт-контракт, то есть на гарантированное совершение сделки при исполнении определенных условий. Только аккредитив - это смарт-контракт эпохи «до блокчейна». «Мастерчейн» сможет сделать его проще и удобнее. Банки поставщика и покупателя заключают смарт-контракт на создание аккредитива. Получив подтверждение от транспортной компании о доставке груза, банк покупателя автоматически выдает аккредитив банку поставщика. Это можно назвать переходной схемой от традиционного бизнеса к бизнесу на основе блокчейна. В будущем наверняка не понадобятся собственно аккредитивы, и смарт-контракты смогут заключаться не между банками, а между непосредственными участниками сделки. Но пока блокчейн-архитектура внедряется в первую очередь в банки, и они обкатывают на себе сделки будущего. «Мастерчейн» реализует все это в российском правовом поле. АФТ в ней является администратором сети, который выдает доступ новым участникам, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Участники принимают правила распространения данных в «Мастерчейн», позволяющие признавать любой электронный документ в рамках этой сети по юридической силе равным бумаге с подписью и печатью. Если российские законы требуют бумаги с подписью, то участники могут обойтись без нее, потому что договорились об этом и потому что это решение признано АФТ. Таким образом, контракты, данные и все движения информации в рамках «Мастерчейн» входят в российское правовое поле. Участники защищены законом и могут пользоваться преимуществами технологии, не беспокоясь о ее юридической чистоте. Это первый и единственный юридически чистый блокчейн в России. Проекты на «Мастерчейн» пока живут только внутри Ассоциации. Ожидается, что широкому кругу пользователей платформа будет доступна в 2019 году, после прохождения сертификации, которая занимает 1 год. «Мастерчейн» облегчает исполнение тендеров и крупных контрактов ПАО «ВТБ». Банковская гарантия - необходимое условие исполнения многих процедур и контрактов, а также важная часть государственной политики. С помощью этого инструмента осуществляется, например, поддержка экспортеров - когда уполномоченные банки гарантируют обязательства российских компаний, работающих за рубежом. Часто банковские гарантии требуются при участии в тендерах и госзакупках - чтобы хотя бы претендовать на них, компания должна либо выдать значительную сумму залога, либо предоставить гарантию от банка. Понятно, что получение и подтверждение этой гарантии часто становится задачей долгой, забюрократизированной. Нередки и случаи подделок этих бумаг. «Мастерчейн» меняет эту ситуацию. Финальной целью проекта является полный уход от бумажных гарантий. В сочетании с системой KYC проект с банковскими гарантиями может избавить компании от необходимости собирать многочисленные бумаги для получения гарантии. Но в текущем пилотном проекте речь идет об удобном хранении, верификации и предоставлении выданных гарантий. Банки-участники будут иметь свои узлы в «Мастерчейн» для сбора информации и каналы ее выдачи заинтересованным сторонам. Доступ к информации будет быстрым, сама информация - актуальной, полной и защищенной от мошенничества и подделки. Технически «Мастерчейн» создан на адаптированном под его нужды протоколе Ethereum. Его создал канадский программист русского происхождения Виталий Бутерин, с которым президент России Владимир Путин встречался в ходе Петербургского международного экономического форума. 30 августа Виталий также встретился с членами рабочей группы развития технологии распределённого реестра АФТ. Ethereum, в отличие от некоторых других блокчейн-платформ, полностью использует одно важное преимущество, которое такие системы дают, а именно систему смарт-контрактов. Смарт-контракты подразумевают, что сделки могут быть самовыполняемыми. Поскольку блокчейн - система распределенная и независимая, то если подписать (в электронной форме, конечно) контракт с определенными условиями, сделка (например перевод средств) может быть осуществлена автоматически при выполнении условий, и никто не сможет в этот процесс вмешаться. Таким образом, полностью исключается мошенничество, недобросовестное партнерство, а сам процесс сделок становится намного проще, быстрее и безопаснее. Пилотный «Проект KYC» (know your customer - знай своего клиента) подразумевает как упрощенную идентификацию, так и обмен данными между банками по юридическим и физическим лицам. Последнее осуществляется на коммерческой основе (и на базе смарт-контрактов) и без раскрытия клиентской базы или компрометации важной информации. Банки имеют доступ к распределенной и обезличенной системе хранения информации. Только при исполнении определенных условий и в четко ограниченных сценариях банк может получить информацию о конкретном человеке. Покуда сам человек не пришел в банк, не попросил, например, о кредите и не выдал согласие на обработку персональных данных, никто не может посмотреть связанную с ним информацию из распределенного хранилища. За работой системы следит регулятор. А банки могут получить только ту информацию, которая им нужна в данной процедуре. Сейчас это данные о том, нет ли человека в реестре мошенников, существует ли он вообще, дееспособен ли. Впоследствии сюда добавятся функции быстрой идентификации, схема, заменяющая Бюро кредитных историй, обмен данными по юрлицам [10]. Энтузиасты говорят о том, что со временем блокчейн будет повсеместным. Блокчейн по определению гарантирует достоверность всего содержимого базы данных. По оценкам экспертов, переход на подобную технологию позволяет серьезно оптимизировать издержки корпоративного и государственного управления. Остаётся только подождать некоторое время, как на самом деле будет работать эта технология в условиях сильной забюрократизированной государственного аппарата России.
1. Распоряжение Правительства РФ №1101-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учёта недвижимости (2014 - 2019 годы)»» [распоряжение Правительства РФ от 28.06.2013] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru
2. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении требований к аналитической информации, полученной на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, порядка ее предоставления, а также формы запроса такой информации» [приказ Минэкономразвития России от 29.11.2016 №766: по состоянию на 01.01.2017 г] [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru
4. https://kadastrmap.ru/novosti/blokchejn-vvedut-v-rosreestr/
5. https://bitnovosti.com/2017/10/05/rosreestr-vnedrit-blokchejn-v-sdelki-s-nedvizhimostyu/
6. https://zakon.ru/blog/2017/09/20/primenenie_tehnologii_blokchejn_v_nedvizhimosti
7. http://www.vestifinance.ru/articles/91109
